나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52917 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 736-14 서원아트빌 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건응 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""부곡고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위애는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 이용이 가능하며 부근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 중 2층 202호로서
외벽 : 인조석외장판넬이음 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등.
창호 : 사시창호임.

이용상태

다세대주택으로(방3, 욕실2, 거실, 주방, 보이러실, 다용도실) 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스이용설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 인근지와 등고 평탄한 다세대주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약6 미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 홍성찬의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 1.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52917 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 736-14 서원아트빌 비동 2층202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 200,000,000원

토지면적: 39.78㎡ (약 12.03평)

건물면적: 75.30㎡ (약 22.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 39.776㎡

건물지분: 75.3025㎡

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡고등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

1.2. 3. 토지 및 도로 상태

* 토지 형상 및 이용 상태: 장방형의 토지로 인근 토지와 등고 평탄하며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

1.2. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 기타 제한 사항:

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역(부곡고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>

* 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>

* 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>

* 성장관리권역<수도권정비계획법>

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 현황

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차권자 홍성찬의 승계인)

* 보증금: 217,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-27

* 확정일자: 2021-05-06

* 배당신고일자: 2023-06-28

* 대항력: 없음

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 2016-05-30 (김정일)

* 소유권 이전: 2017-07-31 (조혜숙)

* 소유권 이전: 2021-05-27 (구영희)

* 주택임차권: 2023-06-28 설정 (홍성찬, 보증금 217,000,000원) - 말소 예정

* 압류: 수원시, 수원세무서장, 수원지방검찰청장, 안산시 등 다수 (모두 말소 예정)

* 강제경매: 2025-07-25 개시 (주택도시보증공사, 217,000,000원) - 말소 기준 권리

* 등기부채권 총액: 217,000,000원

1.3. 2. 특별 인수 조건

신청채권자인 주택도시보증공사(임차권자 홍성찬의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026년 6월 1일자로 제출하였습니다. 따라서 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 이는 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 시세 분석 (동일 단지 및 유사 건물 비교)

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 최근 2026년 3월~4월 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 부곡동 534-14 대한아트빌 B동 2층 (76.9㎡): 2026년 4월 6일, 120,000,000원

* 부곡동 716-7 대영빌라(가) 3층 (73.855㎡): 2026년 3월 9일, 105,000,000원

* 부곡동 614-3 로얄펠리스 5층 (71.95㎡): 2026년 3월 1일, 140,000,000원

본건(서원아트빌 B동 2층, 75.30㎡)의 감정가는 200,000,000원으로, 최근 유사 물건 거래 사례 시세(105,000,000원 ~ 140,000,000원) 대비 높은 편입니다. 감정평가 시점과 현재 시점의 차이, 또는 특정 가치 평가 요소가 반영되었을 가능성이 있으나, 실제 거래가격을 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 2. 시세 형성 요인

* 건축 연도: 유사 거래 사례들은 2002년~2011년 사이에 준공되었으며, 본건이 속한 서원아트빌B동은 2016년 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

* 면적: 본건 전용면적(75.30㎡)은 유사 사례 면적(71.95㎡~76.9㎡)과 유사하여 가격 형성의 큰 차이 요인은 아닙니다.

* 층수: 본건은 2층으로, 3층, 5층 거래 사례와 비교 시 층별 선호도에 따른 시세 변동이 있을 수 있습니다. 2층은 접근성은 좋으나 조망 등에서 다소 불리할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 건물 내부 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 5층 건물 중 2층 202호입니다.

* 마감: 외벽은 인조석 외장 패널, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

* 이용 상태: 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 보일러실, 다용도실로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스 이용 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 2. 주변 편의 시설 및 교육 환경

* 교육 시설: 본건 북측 인근에 부곡고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 인근에 초등학교 및 중학교도 분포하고 있습니다.

* 교통 및 생활 편의 시설:

* 버스정류장이 인근에 있어 시내 접근성이 좋습니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 정확한 반경 내 상업 시설 및 대형마트, 병원 등은 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 3. 주변 혐오시설 유무

본건 소재지(부곡동 736-14) 주변에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 고압선로 등)이 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 생활 편의시설과 마찬가지로 혐오시설의 유무 및 거리는 개인의 주관적인 판단에 따라 다를 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 감정가 대비 낮은 시세

본건의 감정가(200,000,000원)가 주변 최근 실거래가(105,000,000원 ~ 140,000,000원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 유찰 가능성을 높이고, 실제 낙찰가가 감정가보다 크게 낮아질 수 있음을 시사합니다. 투자자는 이러한 시세 차이를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.6. 2. HUG 인수 조건 (잠재적 리스크 아님)

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 확약서를 제출함에 따라, 매수인이 임차보증금을 인수할 위험은 없습니다. 이는 오히려 리스크를 제거하는 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.6. 3. 건물 노후화 및 관리 상태

서원아트빌B동은 2016년 사용승인되어 비교적 신축에 속하지만, 동종 건물들의 준공 연도가 2002년~2003년임을 감안할 때, 향후 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 서원아트빌B동 202호 다세대주택 경매 물건입니다. 부곡고등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리 분석상 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리관계는 매우 깔끔한 편입니다. 건물 자체의 건축 연도도 비교적 신축에 속합니다.

하지만, 본건의 감정가(2억원) 대비 주변 유사 물건의 최근 실거래가(1억 5백만원 ~ 1억 4천만원)가 현저히 낮다는 점이 가장 큰 고려 사항입니다. 이는 경매에서 유찰 가능성을 높이며, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 할 부분입니다. 투자자는 감정가와 시세의 괴리를 명확히 파악하고, 본건의 가치를 합리적으로 재평가하여 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담 없음: HUG의 대항력 포기로 인해 매수인이 추가적인 임차보증금 부담을 지지 않습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 사용승인된 건물로, 유사 거래 사례 대비 연식이 짧아 즉각적인 대규모 수리 필요성이 낮습니다.

* 부동산 강제경매: 채권자의 강제 경매 신청으로 진행되어, 매각으로 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 절차를 따릅니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만을 바탕으로 한 예상 입찰가 제안은 다음과 같습니다.

* 주변 시세 범위: 105,000,000원 ~ 140,000,000원

* 감정가: 200,000,000원

감정가와 실거래가 간의 큰 괴리를 고려할 때, 본건은 최소 1회 이상 유찰될 가능성이 높습니다. 보수적인 접근과 시장 상황을 고려했을 때, 주변 시세 상단인 140,000,000원을 기준으로 낙찰가를 산정해볼 수 있습니다.

따라서, 1차적인 예상 입찰가 범위는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 으로 제안합니다.

본 물건의 정확한 가치 판단과 입찰가 결정은 현장 조사, 최신 실거래가 및 시장 동향 분석, 그리고 본인의 자금 상황 및 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.