나이스옥션 법원경매 안산 2025타경742 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2697 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 5층530호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도시흥시 정왕동 소재 ""한국공학대 제2캠퍼스"" 남서측 인근에 위치하는 [시흥엠티브이웨이브파크리움]내 구분건물으로서, 주위는 상업용건물, 오피스텔, 아파트단지, 각종 지원시설 및 편의시설등이 혼재하는 상업지대로 전반적인 주위환경은 아직은 개발진행중인 건물이 많은 미성숙지역이지만, 점차 건물이 준공되면서 성숙되어가는 지역임..

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 보통수준임

건물의 구조

벽식 라멘구조 평지붕 8층 건 (사용승인일 : 2023.01.17) 내 5층 530호로서

외벽 : 화강석, 판넬, 페어그라스 등 마감 등.
내벽 : 판넬마감 등.
창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

공용 위생설비, 소화설비, 승강기설비, 전력공급시설(분전시설) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서 오피스텔 및 지원시설(상가 등) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 폭 약 30m, 남동측으로 폭 약 15m 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합) , 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 복층형 구조로 복층은 계약면적에 포함되지 않은것으로 조사되었고, 이를 포함한 실사용면적은 28.95㎡임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 월 임대료는 보증금에 따라 다르나 통상 40~50만원 수준임

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재
-복층형 구조로 복층은 계약면적에 포함되지 않은것으로 조사되었고, 이를 포함한 실사용면적은 28.95㎡임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경742 (1) 사건의 물건은 경기도 시흥시 정왕동 2697번지, 시흥엠티브이웨이브파크리움주건축물제1동 5층 530호에 위치한 오피스텔입니다.

해당 물건의 감정가는 86,000,000원입니다.

토지 면적은 7.78㎡ (약 2.35평)이며, 건물 면적은 20.68㎡ (약 6.26평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 2023년 1월 17일에 사용 승인된 철골콘크리트구조 벽식 라멘구조의 8층 건물 중 5층에 해당합니다.

해당 오피스텔은 복층형 구조로, 계약면적에는 포함되지 않은 복층 공간을 포함한 실사용 면적은 28.95㎡ (약 8.76평)입니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치하며, 주변에 한국공학대학교 제2캠퍼스가 있습니다.

본건이 속한 시흥엠티브이웨이브파크리움은 상업용 건물, 오피스텔, 아파트 단지, 각종 지원 시설 및 편의 시설이 혼재하는 상업지대에 위치하고 있습니다.

현재는 개발이 진행 중인 건물이 많아 아직은 미성숙한 지역으로 평가되나, 점차 건물이 준공되면서 성숙해가는 지역으로 분석됩니다.

차량으로의 접근은 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하나 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 단지는 북동측으로 약 30m, 남동측으로 약 15m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 대로2류(폭 30~35m), 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있고 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2023년 2월 10일에 접수된 하나은행의 근저당(117,600,000원)입니다.

등기부등본상 확인된 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (이서연)

* 을1: 근저당 (하나은행, 117,600,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (하나은행, 89,794,337원) - 본건 경매 개시결정

* 갑4: 압류 (시흥세무서장)

등기부채권 총액은 117,600,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 오피스텔 및 지원시설(상가 등) 부지로 이용 중에 있습니다.

주변은 상업 지대로, 현재 개발 진행 중인 건물이 많아 점진적인 지역 성장이 기대됩니다.

인근 한국공학대학교 제2캠퍼스의 존재는 잠재적인 수요층 확보에 긍정적 요인입니다.

조사된 바에 따르면, 월 임대료는 보증금에 따라 다르나 통상 40만원에서 50만원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 상업 지구 내에 위치하여 다양한 지원 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용은 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준입니다.

건물 내에는 공용 위생 설비, 소화 설비, 승강기, 전력 공급 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권의 목적이 되는 토지에 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기가 별도로 등기되어 있습니다. 이는 본건의 재산권 행사에 중대한 제한을 초래할 수 있는 사항으로, 반드시 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

지역이 아직 개발 중인 미성숙 단계에 있어, 향후 지역 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

복층 구조로 인해 실사용 면적이 계약 면적보다 넓다는 점은 인지해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 사용 승인된 신축 오피스텔이며, 주변 개발 진행으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 대지권 토지에 존재하는 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’ 관련 금지사항 부기등기입니다. 이 등기의 성격과 인수 시 발생할 수 있는 불이익에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 자문이 필수적입니다.

임차인 관련 인수 보증금이 0원인 점은 긍정적이나, 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물로 건물 자체의 상태 양호가 기대됩니다.

개발이 진행 중인 지역의 특성상 향후 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

복층 포함 실사용 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 1~2년간 유사 면적(25.57㎡)의 실거래가는 2024년 7월 1억 5천만원, 2025년 9월 1억 8백만원 수준으로 확인되었습니다. 이를 본건의 전용면적(20.68㎡)으로 환산 시 약 8,700만원 내외의 시세를 형성하는 것으로 추정됩니다.

하지만 본건은 대지권 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재한다는 매우 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이 등기의 영향으로 인해 실제 가치가 크게 하락할 수 있으며, 입찰 전 해당 내용에 대한 면밀한 법률 검토가 선행되어야 합니다.

이러한 리스크를 고려하여, 감정가(8,600만원) 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 8,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.