나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52940 [1] 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 2층227호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧한울초교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공장, 지식산업센터, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상9층 중 제2층 제227호로서,
(사용승인:2024.02.29)

외벽: 돌붙임 마감, 페어글라스 및 강화유리붙임 마감 등.
내벽: 내부 인테리어 마감 등.
창호: 샷시 창호 임.

이용상태

병원(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 공업용(지식산업센터)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 2층 전체 유치권 행사 중임.

물건 비고

-이용상태는 병원(지식산업센터)이고, 현황 및 감정 당시 2층 진입이 어려운 상태(2층으로 올라가는 엘리베이터 버튼이 눌려지지 않으며 계단으로 올라가려고 해도 2층 출입문이 잠겨있어 들어갈 수 없으며, 2층 전체에 대해 유치권행사중이라는 플래카드가 붙여 있음)였음.
-2층은 병원 2개가 입점하여 이용중이였던 것으로 탐문조사되었고 인접호와 벽체구분 없이 일괄하여 사용중으로 탐문조사됨
-감정인의 사실조회서에 의하면 경계벽 제거 등으로 독립성을 상실한 것은 일시적인 것으로 복원이 용이하고 구조 및 이용상 독립성이 있으므로 구분소유권의 목적으로 할수 있는 구분건물이라고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52940 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 292-2, 배곧시그니처타워 2층 227호

용도: 지식산업센터 (의학로 병원으로 이용, 현재 2개 병원 입점 탐문)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층 ~ 지상 9층 중 제2층 제227호

사용승인일: 2024년 02월 29일

감정가: 297,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.93㎡ (약 3.31평)

토지지분: 10.93㎡ (약 3.31평)

건물면적: 35.49㎡ (약 10.74평)

건물지분: 35.49㎡ (약 10.74평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧한울초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 지식산업센터, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 중로1류 (폭 20m~25m) 접합

* 기타 제한사항: 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역 (수도권정비계획법).

2.4. 도로상태

남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 2024년 03월 28일 접수된 국민은행 근저당 (채권액: 252,000,000원) [cite:].

* 등기부채권 총액: 252,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (비고란에 특별한 기재 없음)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 금액이 미상인 임차인이 없으므로, 명도 관련 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 실제 점유 현황은 별도 확인 필요.

3.3. 특이사항

* 유치권: 2층 전체에 유치권이 행사 중이며, 현황 및 감정 당시 2층 진입이 어려운 상태였음 (엘리베이터 버튼 미작동, 2층 출입문 잠김) [cite:].

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건이 소재한 배곧동 지역은 공장, 지식산업센터, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 복합 상권임.

4.2. 업종 분석

해당 물건은 지식산업센터 내에 위치하며, 용도상 병원으로 이용되었음. 탐문 조사 결과, 인접 호실과 벽체 구분 없이 일괄하여 사용 중인 것으로 파악되었으며, 2개의 병원이 입점하여 이용했던 것으로 조사됨. 감정인의 의견에 따르면 경계벽 제거 등은 일시적인 것으로 복원이 용이하며, 구조 및 이용상 독립성이 있어 구분 소유권의 목적이 될 수 있다고 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 배곧한울초등학교 인근.

* 의료시설: 인근에 다양한 의원 및 병원(상쾌한이비인후과의원, 한라도담치과의원, 365서울가정의학과의원, 정도정형외과의원 등)이 위치함.

* 교통시설: 차량 출입 편리, 인근 버스정류장 소재.

5.2. 주변 환경

지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 기능이 활발한 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 행사 및 진입 제한

2층 전체에 대한 유치권 행사로 인해 건물 진입이 어려웠던 점은 명도 및 건물 이용에 있어 가장 큰 리스크 요인임. 유치권 해소를 위한 추가적인 비용 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

6.2. 내부 구조 및 이용 상태

인접 호실과 벽체 구분 없이 일괄 사용된 것으로 조사되어, 독립적인 구분 소유권 행사에 대한 고려가 필요함. 다만, 감정평가사는 복원 용이성을 언급하여 리스크를 완화하고 있으나, 실제 복원 범위와 비용은 별도 확인이 필요함.

6.3. 유동화 물건의 특수성

유동화 물건의 경우, 일반적인 경매 절차와는 다른 특수성이 존재할 수 있으며, 추가적인 조사 및 분석이 요구됨.

7. 종합 의견

본 물건은 사용승인이 비교적 최근인 신축 건물(2024년)이나, 2층 전체에 대한 유치권 행사로 인해 진입이 어렵고 내부 구조의 독립성에 대한 검토가 필요한 상황임. 채권자인 유케이제십차유동화전문유한회사를 통해 진행되는 임의경매 절차이며, 말소기준권리 하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 유치권 문제가 해결된다면 회복 가능성이 있으나, 명도 및 복원 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2024년 사용승인)

* 시흥 배곧동의 성장 가능성이 있는 지역 내 위치

* 감정평가상 복원 가능한 구분 소유권 건물로 판단됨

9. 예상 입찰가

상기 물건은 2층 전체에 대한 유치권 행사 및 진입 제한이라는 중대한 리스크가 존재합니다. 또한, 인접 호실과의 일괄 사용 흔적으로 인한 독립성 문제도 고려해야 합니다. 감정가 297,000,000원을 기준으로, 유치권 해소 비용, 명도 비용, 원상복구 비용 등을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 유치권의 구체적인 내용과 해소 방안을 확인한 후, 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 감정가 대비 60~70% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.