나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52935 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 ""남안산I.C"" 서측 근거리, 반달섬 내에 위치하며
주위는 공원, 생활숙박시설 및 상업용시설등이 혼재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량의 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건내 1층 110호로서
외벽 : 몰탈위페인팅 및 석재타일 마감등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감등
창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(소매점)로서 폐문부재임(영업을 하지 않는 공실로 조사됨).
(내부에 사무용 집기등은 있는 상태임)

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 소화설비, 주차장시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서 생활숙박시설 및 근린생활시설등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약20m의 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 국가산업단지
(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업
입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

①대지권의 목적인 토지에 `별도등기(갑구1-1 금지사항 부기등기)`있음
②집합건축물대장상 용도는 `제1종근린생활시설(소매점)`이고, 현황상 `공실`상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경52935 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 845-5 마리나아일랜드 1층110호

용도: 근린상가

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 10.81㎡ (약 3.27평)

토지지분: 10.81㎡ (약 3.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.94㎡ (약 15.41평)

건물지분: 50.94㎡ (약 15.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 내 1층

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,030,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 특이사항

특수물건정보: 유동화물건, 별도등기

주의사항: ① 대지권의 목적인 토지에 `별도등기(갑구1-1 금지사항 부기등기)` 있음

② 집합건축물대장상 용도는 `제1종근린생활시설(소매점)`이고, 현황상 `공실` 상태임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "남안산I.C" 서측 근거리에 위치하며, 반달섬 내에 자리하고 있습니다. 주변은 공원, 생활숙박시설 및 상업용시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 반달섬은 관광, 레저, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 개발이 진행 중인 곳입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 남서측으로는 노폭 약 20m의 중로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 물건의 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2023-11-13)

- 공유자전원지분전부이전 (2024-10-31) - 말소

- 근저당권 (2024-10-31, 우리은행, 720,000,000원) - 말소기준권리, 말소

- 가압류 (2025-01-03, 현대캐피탈, 73,302,641원) - 말소

- 가압류 (2025-01-16, 토스뱅크, 61,541,356원) - 말소

- 가압류 (2025-07-16, 하나카드, 7,914,237원) - 말소

- 임의경매개시결정 (2025-07-29, 에프더블유2506유동화전문) - 말소 (본 경매 사건)

3.2. 권리 분석 및 인수 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당권(을1)보다 늦게 접수된 대부분의 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 별도로 인수해야 할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나, 대지권의 목적인 토지에 `별도등기(갑구1-1 금지사항 부기등기)`가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 추가 확인 및 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 이 별도 등기가 소유권 행사에 미칠 수 있는 영향을 신중히 고려해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 류성길 (류 )

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2025-03-28

확정일자: 2025-04-07

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.4. 말소되지 않는 권리

없음.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 및 용도

공부상 본 건의 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 등재되어 있습니다. 건물 자체는 숙박시설(생활형숙박시설) 및 근린생활시설 등이 복합적으로 구성된 것으로 파악됩니다. 현재 본 점포는 소매점 용도로 활용될 수 있는 상태입니다.

4.2. 공실 현황

현황 조사를 통해 본 건이 영업을 하지 않는 공실 상태로 조사되었습니다. 내부에 사무용 집기 등이 있는 상태로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의 시설

본 건물은 급·배수 시설, 위생 설비, 소화 설비, 주차장 시설, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 관련 리스크

등기부상 토지 이용에 대한 `별도등기(갑구1-1 금지사항 부기등기)`는 본 물건의 소유권 행사를 제한하거나 추가적인 법적 분쟁을 야기할 수 있는 매우 중대한 위험 요소입니다. 이 부분에 대한 명확한 법률 검토 없이는 낙찰 후 예상치 못한 문제를 겪을 수 있습니다.

6.2. 공실 장기화 가능성

현재 공실 상태이며, 상권 활성화 정도나 해당 업종의 수요에 따라 공실이 장기화될 가능성이 있습니다. 이는 즉각적인 임대 수익 발생에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건 특성

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특수한 법적 쟁점이 수반될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 안산시 단원구 반달섬 내 마리나아일랜드 1층에 위치한 근린상가입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 환경이 상업 시설 위주로 조성되어 있어 상가로서의 입지는 나쁘지 않습니다. 하지만, 대지권에 대한 `별도등기(갑구1-1 금지사항 부기등기)`라는 심각한 권리상의 하자가 존재하며, 현재 공실 상태인 점은 투자에 있어 큰 위험 요소로 작용합니다. 이러한 권리 관계 및 현 상태를 충분히 인지하고, 추가적인 법률 자문을 통해 위험성을 해소할 수 있는 경우에만 신중한 접근을 권고합니다.

8. 투자 포인트

* 반달섬 내 신규 상권의 잠재력: 개발이 진행 중인 지역으로 향후 상권 활성화 기대감이 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지 권리 확보: 토지와 건물을 일괄 매각받아 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,030,000,000원입니다. 그러나, 본 물건의 가장 큰 리스크인 '별도등기(갑구1-1 금지사항 부기등기)'의 존재와 현재 공실 상태임을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 해당 별도등기의 구체적인 내용과 해결 가능성, 그리고 향후 상권 전망에 대한 정밀한 분석을 통해 산정되어야 합니다. 현 시점에서의 보수적인 권장 입찰가는 감정가의 60~70% 선에서, 즉 6억 2천만원 ~ 7억 2천만원 사이를 고려해볼 수 있으나, 이는 추가 정보 확보 및 법률 검토 후에 최종 결정될 사안입니다. (주의: 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 추가 정보에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.