나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52909 [1] 경기도 안산시 단원구 성곡동 839-9 라군센트럴스테이 9층941호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 ""반달섬"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무
시설, 숙박시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2023.10.20일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층건내 9층 941호로서
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감등
창호 : 샷시 페어그라스 창호임.

이용상태

숙박시설(생활형숙박시설)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기시설, 화재탐지설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형의 토지로서 숙박시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성곡동 839-9번지
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로1류(폭20m~
25m)(2020-04-23)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합) 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업
입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>. 중점경관관리구역
성곡동 839-10번지
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 중로1류(폭20m~
25m)(접합), 국가산업단지(시화국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지
기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지들에 각 `별도등기(갑구 1-1 금지사항 부기등기)` 있음

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52909 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO

소재지: 경기도 안산시 단원구 성곡동 839-9 라군센트럴스테이 9층 941호

건물명: 라군 센트럴 스테이

용도: 숙박시설 (생활형숙박시설)

감정가: 144,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

사용승인일: 2023년 10월 20일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 23층 건물 중 9층 941호

토지 면적 (본건 지분): 3.26㎡ (약 0.98평)

건물 면적 (전용): 17.11㎡ (약 5.17평)

건물 총 연면적: 41,576.63㎡

토지 총 면적: 3,818.5㎡

1.2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 성곡동 소재 "반달섬" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

건물 남측 및 동측으로 중로가 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 시화국가산업단지 및 반월특수지역 내에 위치하고 있습니다. 또한 성장관리권역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 02월 27일 접수된 안산농업협동조합의 근저당 (채권액 93,600,000원)입니다.

본건 경매 신청 채권자는 안산농업협동조합입니다 (2025타경52909).

등기부상 주요 권리 내역:

* 말소기준권리인 근저당 (을1)

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2024-02-27)

* 가압류 (서울신용보증재단, 28,750,000원, 2024-11-13) - 말소 예정

* 임의경매 (안산농업협동조합, 2025-07-28) - 말소 예정 (본건 경매)

총 등기부채권액 합계는 122,350,000원입니다.

이상의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 업무, 숙박, 근린생활시설과 공장 등이 혼재된 복합적인 상권입니다.

특히 시화국가산업단지 및 반월특수지역 인근에 위치하여 산업단지 종사자 및 관련 업종의 수요를 배후로 기대할 수 있습니다.

소형 숙박시설로서 해당 지역의 단기 체류 또는 비즈니스 목적의 수요를 충족시킬 수 있을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

주변에는 다양한 업무시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 공장 등이 혼재된 지역 특성상 쾌적성이나 주거 환경 측면에서는 고려가 필요할 수 있습니다.

본건 건물 자체에는 위생설비, 급배수시설, 승강기, 화재탐지설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 별도등기 존재: 대지권의 목적인 토지에 각 '별도등기(갑구 1-1 금지사항 부기등기)'가 있습니다. 이 등기는 소유권 또는 대지권 행사와 관련된 잠재적인 제한 사항이 될 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금 합계는 0원으로 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 임대료 및 계약 조건은 별도 확인이 필요합니다.

* 생활형 숙박시설의 용도 제한: 생활형 숙박시설은 주거용으로 전입신고가 제한되거나, 주거 목적으로 사용 시 법규에 위반될 소지가 있습니다. 일반적인 주거용 오피스텔과는 다른 규제가 적용될 수 있음을 인지해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축급 건물(2023년 10월 사용승인)의 소형 생활형 숙박시설로, 국가산업단지 인근에 위치하여 배후 수요가 기대됩니다. 권리 관계는 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 대지권 토지에 대한 '별도등기'와 임대 관계 미상이라는 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 부분들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 산업단지 배후 수요: 시화국가산업단지 및 반월특수지역 인근으로 직주근접 또는 비즈니스 목적의 수요가 예상됩니다.

* 소형 면적: 17.11㎡ (약 5.17평)의 전용면적으로 소액 투자 또는 1인 가구, 비즈니스 투숙객 대상 임대 수익형 상품으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 144,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(별도등기, 임대관계 미상, 생활형 숙박시설 특성)와 현재 시장 상황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 최소화하는 범위 내에서 입찰가를 산정하시기를 권고합니다. 구체적인 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사와 전문가의 컨설팅을 통해 진행하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.