나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52904 [1] 경기도 광명시 일직동 223-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 '1호선 광명역' 서측 인근에 위치하며, 주위에 단독주택, 근린상가, 아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 직선거리 약 500m 내외에 1호선 및 KTX 광명역이 소재하는 등 제반 교통환경은 양호함.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서 현황 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 및 남동측으로 각각 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있으며 이를 통하여 인근의 서해안고속도로, 제2경인고속도로로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(호봉골지구), 소로1류(폭 10m~12m) (2020-09-15)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 위 지상 일부에 수기의 조경수, 조경석 등이 소재하고 있으며, 이는 토지와 일괄 거래되는 관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였는바 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 평스라브 1층 건으로서
외벽 : 치장벽돌 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 마감 등 임.

이용상태

현황 단독주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스설비, 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52904 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52904 (1)

* 소재지: 경기도 광명시 일직동 223-18

* 건물명: 송순이씨주택

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,474,240,000원

* 토지면적: 232.00㎡ (약 70.18평)

* 건물면적: 75.00㎡ (약 22.69평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 이

* 특이사항: 공유물분할 경매, 토지/건물 일괄 매각

* 건축연도: 2002년 (사용승인일 2002.01.17)

* 구조: 벽돌조 평스라브 1층

1.2. 입지조건

* 위치: 경기도 광명시 일직동, 1호선 광명역 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 근린상가, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통:

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 1호선 및 KTX 광명역이 직선거리 약 500m 내외에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남서측 및 남동측으로 각각 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어, 서해안고속도로 및 제2경인고속도로 진출입이 용이합니다.

* 토지 형태: 인접지와 등고평탄한 정방형 토지로서 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 권리말소기준: 2025년 07월 24일 접수된 이 소유의 임의경매 (갑9 토지, 갑7 건물)가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다. (경매 진행 시 반드시 재확인 요망)

* 등기부 요약:

* 토지: 한국고속철도건설공단에서 최초 소유권이전되었으며, 송 님, 이 외 1명(증여), 김 님(매매), 이 님(매매)을 거쳐 현재 이 님께 지분 이전된 것으로 보입니다. 이 님이 임의경매를 신청하였습니다.

* 건물: 송 님께서 최초 소유권 보존하였고, 이후 이 외 1명(증여), 김 님(매매), 이 님(매매)을 거쳐 현재 이 님께 지분 이전된 것으로 보입니다. 이 님이 임의경매를 신청하였습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 건물 임대 관계: 임대 관계는 미상으로, 현황 거주자 및 임대차 관계는 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 광명역 인근의 제1종일반주거지역에 위치하여 단독주택, 근린상가, 아파트단지가 혼재하는 지역입니다. 광명역세권의 개발 및 교통 편의성을 바탕으로 주거 가치가 있는 지역으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 1호선 및 KTX 광명역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 주거 지역 및 근린상가가 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 도로 접근성: 주요 도로망 접근성이 우수합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 확인할 수 없습니다. (지도 서비스 등을 통한 별도 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매: 본건은 공유물분할을 위한 경매로, 소유권 분쟁의 복잡성이나 협상 과정에서의 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 지상권의 존재 가능성: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 누락되어 있어 인수 시 부담이 될 수 있습니다. 권리관계 및 지상권의 존부와 내용을 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 건물에 대한 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 누구인지, 임대차 계약 조건은 어떠한지에 대한 조사가 필요합니다.

* 제시외 물건: 토지 위에 조경수, 조경석 등이 평가되었으나, 경매 진행 시 실제 상태를 재확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광명역세권에 위치한 단독주택으로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 장점을 가지고 있습니다. 다만, 공유물분할 경매라는 특성, 인수될 수 있는 지상권의 존재 가능성, 그리고 미확인된 임대차 관계는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리관계를 면밀히 분석하고 현장 조사를 철저히 진행한다면 투자 가치를 평가할 수 있을 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 광명역 역세권 입지로 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 제1종일반주거지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 1,474,240,000원입니다. 공유물분할 경매의 특성과 권리관계(특히 미확인 지상권)를 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 현장 조사 및 권리관계 확인 후 시장 가치를 추가로 반영하여 결정해야 합니다.

명확한 시세 분석을 위한 주변 유사 물건의 매매/임대 정보가 제공되지 않아 정확한 시세 산정이 어렵습니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크 요인(지상권, 임대관계)을 충분히 고려하여 1,200,000,000원에서 1,500,000,000원 사이에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 낙찰 후 명도 및 권리 문제 해결 과정에서의 추가 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.