나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52697 [1] 경기도 시흥시 월곶동 991-28 나보나시티 4층404호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다임감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""월곶중학교"" 동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 숙박시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 수인분당선(월곶역)이 소재하는바 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하3층~18층 건물내 제4층 제404호 외 1개호로서,
(사용승인일자 : 2020.05.08)
외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내 벽 : 인테리어 등 마감.
창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1,2) : 의료시설(한방병원:입원실 및 복도)로 조사되었음.

설비내역

기호(1,2) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약25m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2020-07-23)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 별첨 ‘사진용지’와 같이 4층 전체가 마음한방병원으로 사용중이며 기호(1,2)는 마음한방병원(입원실 및 복도)로 이용중인 것으로 조사되었는바, 경매진행 및 경매참여시 재확인 및 유의 바랍니다.

물건 비고

404호와 405호는 벽체구분 없이 입원실 및 복도로 이용중이나 일시적인 것으로 건축물대장 및 건축물현황도에 의하여 복원이 가능하지만 예상되는 원상복구비용은 인테리어 업자 등에게 용역을 통하여 조사되어야 한다는 감정인의 사실조회 회신서가 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52697 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 시흥시 월곶동 991-28 나보나시티 4층 404호

건물명: 나보나시티

주요 용도: 의료시설 (감정평가서 상 기재)

사용승인일자: 2020년 5월 8일

1.3. 면적

토지면적: 18.79㎡ (약 5.68평)

건물면적: 105.19㎡ (약 31.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 267,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지지분: 18.7879㎡

건물지분: 105.19㎡

1.5. 특이사항

유동화물건, 공동담보 물건

404호와 405호는 벽체 구분 없이 입원실 및 복도로 이용 중이나 일시적인 것으로, 건축물대장 및 건축물현황도에 의하여 복원이 가능합니다. 다만, 예상되는 원상복구비용은 인테리어 업자 등에게 용역을 통해 조사되어야 한다는 감정인의 사실조회 회신서가 제출되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "월곶중학교" 동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 숙박시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 수인분당선 월곶역이 인근에 있어 교통 상황은 양호한 편입니다. 월곶역에서는 인천, 수원, 성남 등 주변 도시로의 접근성이 용이하며, 향후 월곶역세권 개발 사업 추진 시 이용객 증가가 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2021년 4월 30일, 370,800,000원)

등기부채권 총액: 370,800,000원

본 경매는 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 2,000,000원

전입일자(사업일자): 2024년 9월 23일

배당신고일자: 2025년 8월 27일

대항력: 없음

* 임차인 이 은(는) 보증금과 차임이 명확하게 확인되나, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다. 따라서 낙찰자는 해당 임차인에 대해 인수할 보증금이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 시흥시 월곶동은 월곶포구를 중심으로 한 관광 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 근린생활시설, 아파트, 숙박시설 등이 혼재되어 있으며, 월곶역 역세권을 중심으로 상권이 형성되어 있어 기본적인 유동인구 및 배후수요 확보가 가능합니다.

4.2. 잠재적 이용 가치

본건은 현재 의료시설(한방병원)로 이용 중이며, 내부 구조 변경을 통해 다양한 의료 관련 업종으로의 전환이 용이할 수 있습니다. 특히, 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 다양한 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 월곶역 주변으로 상업시설이 있으며, 숙박시설 등도 소재하여 기본적인 생활 편의는 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 동측 인근에 월곶중학교가 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합 용도 및 원상복구 비용

404호와 405호의 내부가 벽체 구분 없이 입원실 및 복도로 함께 사용되고 있어, 건축물 현황도에 따른 복원 가능성이 있으나 원상복구 비용에 대한 별도 조사가 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 권리관계 (유동화, 공동담보)

본건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 일반적인 개별 물건에 비해 권리관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 요구될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

의료시설로 활용 중인 본 물건은 월곶역 인근의 교통 이점과 함께 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 404호와 405호의 내부 구조 일체화로 인한 원상복구 비용 부담 가능성과 유동화·공동담보 물건으로서의 권리 관계 복잡성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 현재 감정가는 267,000,000원이며, 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능하나, 잠재적 리스크에 대한 충분한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 월곶역 역세권으로 교통이 편리하며, 향후 역세권 개발 사업으로 인한 가치 상승 기대.

* 기존 의료시설(한방병원) 운영으로 인한 업종 전환 용이성 및 수요 확보 가능성.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 노후도에 대한 부담 적음.

* 인수되는 권리가 없어 권리 분석이 명확함.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰자는 별도의 인수 부담이 없습니다. 예상 입찰가는 감정가 267,000,000원을 기준으로 하되, 404호 및 405호의 원상복구 비용 추정액, 명도 관련 비용, 경매 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 동향을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.