나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52820 [1] 경기도 시흥시 은행동 327-47 나동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""검바위초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 통칭 삼성그랑
쥬테 제나동 제3층 제302호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주
거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서
외벽 : 석재붙임 및 치장쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 개별난방설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 건부지(공동주택:도시형생활주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접
합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2013-07-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임.
나.기타 : 본건은 현장방문 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후면 내부구조도는
집합건축물대장 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을 수 있으니 경매시
유의하시기 바람.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52820 (1)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 327-47 나동 3층 302호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 185,000,000원

토지면적: 31.40㎡ (약 9.50평)

토지지분: 31.4㎡

건물면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

건물지분: 49.37㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 검바위초등학교 남서측 인근에 위치하며, 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 접근은 가능하며, 대중교통 이용은 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

- 소유권 보존: 2019-07-24 (안철환)

- 소유권 이전: 2020-05-04 (유지성)

- 주택임차권: 2024-03-12 (최찬환, 보증금 193,000,000원, 전입 2022-03-03, 확정 2022-01-26) - 인수

- 압류: 2022-06-07 (남동세무서장) - 말소기준권리

- 압류: 2025-08-11 (안산세무서장) - 말소

- 강제경매: 2025-07-25 (최찬환) - 말소

- 기타 압류 및 가압류 다수 존재하나 모두 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 최찬환: 보증금 193,000,000원, 차임 0원 (전세), 전입일자 2022-03-03, 확정일자 2022-01-26, 배당신고일자 2024-03-12. 대항력 있음.

인수되는 권리:

* 주택임차권 (최찬환): 보증금 193,000,000원. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

특이사항:

* 본건은 전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의거, 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설 현황: 본건은 주로 주거지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상권과의 직접적인 연관성은 낮으나, 일상생활 영위에 필요한 편의점, 소매점 등은 소재합니다.

개발 계획: 특별히 언급된 개발 계획은 없으나, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거 환경 개선 및 관련 기반 시설 확충 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 검바위초등학교가 인근에 위치하며, 은행중학교, 시흥은행고등학교 등도 도보 가능한 거리에 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 생활 편의: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물 상태:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 건물로, 2019년 7월 19일 사용승인되었습니다.

* 내부 상태: 현장 방문 시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 제공된 내부구조도는 집합건축물대장 및 외부 관찰에 근거하여 작성된 것으로 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 내부 상태는 경매 진행 시 유의가 필요합니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차 보증금: 본건의 가장 큰 리스크는 임차인 최찬환의 보증금 193,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 총 취득 비용 증가 요인이 됩니다.

내부 확인 불가: 현장 답사가 이루어지지 않아 건물의 정확한 내부 상태, 관리 상태, 하자 유무 등을 파악하기 어렵습니다. 이는 명도 또는 향후 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

전세사기 피해자 우선매수권: 전세사기 피해자 지원법에 따라 해당 피해자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰 과정에 변동이 생길 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물이지만, 193,000,000원이라는 상당한 금액의 임차 보증금을 인수해야 하는 물건입니다. 임차인은 대항력과 확정일자를 갖추고 있으며, 주택임차권 등기까지 되어 있어 매수인이 보증금 전액을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성 또한 고려해야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안할 때, 철저한 권리 분석과 인수되는 보증금을 포함한 총 취득 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

양호한 입지: 검바위초등학교 인근의 주거지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

잠재적 가치: 위험 요소를 충분히 인지하고 총 취득 비용을 시장 가격 대비 매력적인 수준으로 낮출 수 있다면, 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

최근 실거래가: 비슷한 면적의 건물이 2026년 7월 7일에 180,000,000원에 거래되었습니다 (49.78㎡ 기준).

인근 유사 물건 시세: 14,200만원 ~ 22,000만원 (40㎡ ~ 48㎡ 면적 기준, 2026년 실거래가)

본건은 193,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 해당 보증금을 제외한 순수 물건의 시장 가치를 기준으로 산정해야 합니다.

유사 면적의 최근 실거래가(180,000,000원) 및 감정가(185,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 위험 요소를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

본 입찰가는 인수되는 임차 보증금을 제외하고 순수 물건의 시장 가치를 기준으로 산정한 것이며, 실제 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 될 가능성이 높습니다. 입찰 시에는 총 취득 비용과 명도 가능성, 향후 시세 변동 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.