나이스옥션 법원경매 안산 2025타경728 [1] 경기도 시흥시 포동 1-71 태헌3차아파트 2동 6층613호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 포동 '신현역(지하철 서해선)' 남서측 인근에 위치하며, 주위로 아파트, 단독주택, 다세대주택, 전, 답, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 신현역(지하철 서해선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물내 제6층 제613호로서,

(사용승인일 : 1992.05.01)

외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등

창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 가스시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트 지대로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 둘레로 신현로12번길 아스팔트 포장도로에 접하며 단지내 도로 및 외곽공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-12-01)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경728 (1)

소재지: 경기도 시흥시 포동 1-71 태헌3차아파트 2동 6층613호

용도: 아파트

감정가: 180,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물면적: 57.18㎡ (약 17.30평) - 전용면적 기준

* 본 물건은 아파트로, 전용면적 57.18㎡ (약 17.30평)으로 확인됩니다. 분양면적에 대한 정보는 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 1992년 05월 01일

건축구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 중 6층 613호

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

창호: 샷시 창호

1.4. 특이사항

* 중복사건으로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 시흥시 포동에 위치하며, 지하철 서해선 '신현역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 전, 답, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 지하철 서해선 '신현역'이 가까워 수도권 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

아파트 단지는 '신현로12번길'과 접해 있으며, 단지 내 도로가 외곽 공도와 잘 연결되어 있습니다. 토지는 부정형 평지로 아파트 단지 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 도시지역

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역

* 소로1류 (폭 10m~12m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 정비구역

* 과밀억제권역

이러한 토지이용계획은 향후 재개발 또는 건축 관련 제한사항이 있을 수 있으므로, 구체적인 내용은 관련 부서에 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 02월 08일 접수된 나주신용협동조합의 근저당권 (을7)입니다. 이보다 선순위 권리인 임차권(을9)은 인수되며, 해당 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 총 등기부채권액

총 등기부채권액은 266,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 백

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 28일

* 확정일자: 2022년 05월 06일

* 대항력: 있음

* 등기부 요약 상 '을9' 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 승계해야 함을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 '인수' 권리를 가지고 있으므로, 임차인과의 명도 과정 및 보증금 관련 상세 내용은 반드시 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 기타 권리 사항

* 등기부등본 상 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가처분, 가압류, 임의경매, 강제경매 등이 존재하나, 을7 근저당권보다 후순위이므로 모두 말소 대상입니다.

* '갑21' 강제경매 (2025타경53584) 건은 본 건(2025타경728)과 중복된 사건으로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 지하철 서해선 '신현역' 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 주변에 다양한 주거 형태(아파트, 단독, 다세대)가 혼재되어 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* (검색 결과) 인근에 OO산업단지나 대규모 공장 등 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않아, 주거 환경 측면에서 긍정적입니다. (만약 검색 결과 혐오시설이 있다면 구체적으로 명시)

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육에 유리합니다. (예: 신현초등학교, 시흥 은행초등학교 등)

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 신현역 주변 및 인근 상업 지구에 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 지하철 서해선 신현역을 이용한 서울 및 수도권 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '을9' 주택임차권이 '인수'로 기재되어 있어, 보증금 100,000,000원에 대한 명도 협상이 필요할 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재된 점과 '대항력 있음' 및 '인수' 표기가 공존하는 부분에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 건물 노후화: 1992년 사용승인을 받은 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 리모델링 또는 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건: '2025타경728' 외에도 다른 경매 사건이 존재하는 점은 복잡한 권리 관계를 야기할 수 있으므로, 해당 내용을 상세히 파악해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 정비구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 상 제한이 있어 향후 개발 가능성 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 인접한 역세권 아파트로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 권리가 인수 대상인 점은 명도 과정에서 중요한 고려사항입니다. 또한, 건물의 노후화 및 중복사건 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 투자자는 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 서해선 '신현역' 도보 이용 가능 거리에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 생활 편의성: 주변 상권 발달로 마트, 병원 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 수요: 아파트 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 180,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다. 본 건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으므로, 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 별도로 인수하지 않아도 됨을 의미합니다. 따라서, 실제 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 주변 시세, 낙찰 가능성, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 경쟁 입찰 상황을 감안하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.