나이스옥션 법원경매 안산 2025타경617 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 757-9 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 ""덕인초등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는
다가구주택 및 공동주택 등으로 형성되어 있으며 인근에 각종 편의시설 등이 소재함.

교통상황

본건 주택까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 위치하는등 제반 교통여건
은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건내 3층 303호로서
외벽 : 드라이비트 마감등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러시설이며 소방설비, 급탕 및 위생설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕인초등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의해 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경617 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 757-9 3층303호

건물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 303호

토지 면적: 17.80㎡ (약 5.39평)

토지 지분: 17.8㎡

건물 면적: 35.74㎡ (약 10.81평)

건물 지분: 35.74㎡

1.3. 감정평가 요약

감정가: 90,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "덕인초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다가구주택 및 공동주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 각종 편의시설이 소재하여 생활 여건이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 여건은 무난한 수준입니다.

2.3. 접근성

덕인초등학교가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

주변의 도시 계획 및 도로 상태는 본 물건의 접근성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2023년 3월 23일자 잠실세무서장의 압류 (갑11)

주요 권리 내역:

* 소유권이전 (갑7, 갑8, 갑9, 갑10)

* 주택임차권 (을11): 강민기, 보증금 88,000,000원, 2025년 4월 23일 접수. 인수 대상.

* 압류 (갑11, 갑15): 말소 대상.

* 강제경매 (갑14): 강민기, 88,000,000원. 말소 대상.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 11번 주택임차권 (강민기, 보증금 88,000,000원, 2022년 3월 11일 전입 및 확정)

배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리(갑11 압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 강민기 (마스킹: 강 )

* 보증금: 100,000,000원 (등기부 및 물건명세서상 권리 분석상 88,000,000원 인수)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 11일

* 확정일자: 2022년 3월 11일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 4월 23일

주의사항: 임차인 강민기는 대항력이 있으며, 보증금 88,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 보증금 금액이 명확하므로 해당되지 않으나, 보증금 인수 여부는 매우 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건은 안산시 단원구 와동의 주거 지역에 위치하며, 덕인초등학교 인근으로 주거 환경이 비교적 안정적인 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 빌라들의 면적은 전용면적 약 59.38㎡ ~ 75㎡ (약 18평 ~ 22평)으로, 본 건의 전용면적 35.74㎡ (약 10.81평)보다 큰 편입니다.

최근 거래된 가격대는 98,000,000원에서 120,000,000원 사이로 파악됩니다.

본 건의 감정가 90,000,000원은 주변 유사 면적 대비하여 적정하거나 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

그러나, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인의 보증금 88,000,000원을 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 덕인초등학교가 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

* 주변에 각종 편의시설 (마트, 병원, 은행 등)이 소재하여 생활에 필요한 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 생활권 내 편의시설 및 교통 시설 이용이 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 위험

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(강민기, 보증금 88,000,000원)의 보증금 인수입니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

* 전세사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법에 따라 전세사기 피해자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 경쟁자 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 특수 물건 위험

* 공유자 우선매수 신고가 되어 있어, 낙찰 후에도 공유자의 우선매수권 행사로 인해 소유권 취득이 무산될 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 환경 위험

* 제공된 정보 및 검색 결과상으로는 물건지 인근에 혐오시설이나 현저한 부정적 환경 요인은 파악되지 않았습니다. (cite:1, 2, 3)

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 와동의 준수한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 88,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있으며, 이는 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려 사항입니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 및 전세사기 피해자의 우선매수권 행사 가능성도 존재하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 본 건의 감정가 90,000,000원은 인수해야 할 보증금과 비교 시, 실질적인 매수인의 초기 자금 부담은 크지 않을 수 있으나, 총 투자 비용을 고려한 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 단원구 와동 지역의 주거지로서의 가치.

* 덕인초등학교 인근으로 교육 환경 접근성이 양호함.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 감정가 대비 높은 비중을 차지하므로, 낙찰 후 실제 현금 지출은 적을 수 있음 (단, 총 투자 비용은 고려해야 함).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 90,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 88,000,000원입니다.

입찰가 산정 시, 보증금 인수액을 제외하고 산정해야 하지만, 실제 경매에서는 낙찰가가 매각 대금으로 결정되고, 이 금액에서 채권액 및 임차인 보증금 등을 배당하게 됩니다.

만약 낙찰가가 90,000,000원일 경우, 매수인이 실제 법원에 납부해야 하는 금액은 2,000,000원 (90,000,000원 - 88,000,000원)이 됩니다.

그러나 임차인의 보증금 88,000,000원은 매수인이 인수해야 할 채무로 간주되어야 하므로, 총 투자 비용은 90,000,000원이 됩니다.

주변 시세 및 감정가, 그리고 인수 보증금을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준인 90,000,000원에서 시작하여, 경쟁 상황에 따라 95,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

이는 물건의 권리 관계와 잠재적 위험을 충분히 인지하고, 본인의 투자 성향에 맞게 결정해야 하는 가격 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.