나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42305 [1] 경기도 평택시 서정동 854-10 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 '송일초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 1991.04.09.)
외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송일초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행
안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및
군사시설 보호법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호

평택지원 2025타경42305 (1)

소재지

경기도 평택시 서정동 854-10 2층202호

용도

다세대주택

감정가

90,000,000원

토지면적

24. 54㎡ (약 7.42평)

토지지분

24. 54㎡ (약 7.42평)

건물면적

36. 14㎡ (약 10.93평)

건물지분

36. 14㎡ (약 10.93평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

길OO (길태연)

1.1. 입지조건

주위환경 및 교통 상황은 다음과 같습니다.

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 평택시 서정동 소재 '송일초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(송일초교), 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 및 임차인 현황에 따른 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 길태연의 강제경매개시결정(2025타경42305)으로, 권리 금액은 70,000,000원입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

본 건에는 현재 총 5명의 임차인이 거주 중입니다.

* J (전입일자 2023-09-14, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음)

* J (전입일자 2023-08-30, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음)

* J (전입일자 2012-07-09, 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2022-08-31, 배당신고일자 2025-08-12, 대항력 있음)

* J (전입일자 2022-08-31, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음)

* Q (전입일자 2023-07-30, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음)

인수 보증금 합계

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, J 임차인은 70,000,000원의 보증금이 있으며 대항력이 있어, 실제 배당 결과 및 인수 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 및 거래 동향 분석은 다음과 같습니다.

최근 매매 정보 분석

본 물건과 인접한 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 서정동 604-44번지: 1981년식 연립주택, 51.92㎡ (약 15.72평), 2026년 7월 4,300만원 거래. (평당 약 273.9만원)

* 서정동 887-5번지: 1995년식 다세대주택, 39.06㎡ (약 11.81평), 2026년 7월 6,300만원 거래. (평당 약 533.9만원)

* 서정동 825-15번지: 1998년식 다세대주택, 59.93㎡ (약 18.13평), 2026년 7월 11,000만원 거래. (평당 약 607.7만원)

시세 분석

본 건은 1991년식 다세대주택으로 건물면적 36.14㎡ (약 10.93평)입니다. 감정가는 90,000,000원이며, 이는 평당 약 823.9만원 수준입니다. 최근 실거래가와 비교할 때, 특히 1995년식 39.06㎡ 다세대주택이 6,300만원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황 및 주변 생활 정보는 다음과 같습니다.

건축물 개요

본 건은 '오성빌라'라는 명칭으로, 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 구조의 지상 3층 건물입니다. 사용승인일은 1991년 4월 9일이며, 본건은 2층 202호입니다.

주변 시설

* 교육: 송일초등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 상업: 주위로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

기본 설비

건물 내 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자를 결정하기 전에 고려해야 할 주요 리스크 요인은 다음과 같습니다.

대항력 있는 임차인 존재

J 임차인은 70,000,000원의 보증금을 가지고 있으며 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다. 비록 제공된 정보상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 배당 절차에서 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 투자 비용 증가로 이어질 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

건축 연도

1991년에 건축된 건물로, 건물의 노후화로 인한 수리비 발생 및 재건축/리모델링 관련 장기적 이슈를 고려해야 합니다.

토지 이용 제한

본 건의 토지는 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 법적인 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 평택시 서정동에 위치한 다세대주택으로, 송일초등학교 인근이라는 입지적 장점이 있습니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 높은 편이며, 대항력 있는 임차인 J 의 존재로 인해 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 잠재적 리스크로 작용합니다. 또한, 건물의 노후화와 일부 토지 이용 제한 사항도 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 매력은 다음과 같습니다.

지역 개발 잠재력

평택시는 산업단지 개발 및 미군기지 이전 등으로 지속적인 인구 유입과 경제 성장이 기대되는 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

우수한 학군 접근성

송일초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게는 매력적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

강제경매 물건

강제경매로 진행되는 물건으로, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 단, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크 요인을 철저히 검토하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

입찰가 산정을 위한 종합적인 고려사항은 다음과 같습니다.

시세 분석 결과

본 건의 감정가는 90,000,000원입니다. 그러나 유사 면적(약 11평)의 최근 거래 사례가 6,300만원임을 감안할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

리스크 요인

대항력 있는 임차인 J 의 보증금 70,000,000원 인수 여부는 불확실하며, 이는 예상 투자 비용을 증가시킬 수 있는 요인입니다. 다만, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계 0원'을 기준으로 계산합니다.

예상 입찰가 제안

상기 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않는다는 전제 하에, 최근 실거래가 수준을 반영하여 65,000,000원에서 70,000,000원 사이를 적정 범위로 예상합니다.

예상 입찰가: 68,000,000원

이 가격은 현재 제공된 정보와 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.