나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52635 [1] 경기도 성남시 수정구 창곡동 508-2 우성위례타워 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 ‘위례고운초등학교’ 서측 인근에 위치하며,
주위는 대단위 아파트단지, 집합상가, 근린공원, 각급학교 등으로 형성되어 있고 환경
양호함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인접하여 위치하는 등 전반적인 교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 1층 115호로서
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 등 마감
내벽 : 몰탈위페인팅 및 내부인터리어 등 마감
바닥 : 타일깔기 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

제2종근린생활시설(음식점)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 정방형 평지로 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측과 동측이 각각 대로와 중로에 접함,

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(위례), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류
(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52635 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 수정구 창곡동 508-2 우성위례타워 1층 115호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설(음식점))

* 감정가: 2,630,000,000원

* 토지면적: 33.69㎡ (약 10.21평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 105.98㎡ (약 32.05평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 수정구 창곡동에 위치하며, ‘위례고운초등학교’ 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 집합상가, 근린공원, 각급 학교 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 8층 건물 중 1층 115호입니다. 외벽은 강화유리 및 석재붙임, 내벽은 몰탈위페인팅 및 내부 인테리어, 바닥은 타일깔기 등으로 마감되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 토지는 가각정리된 정방형 평지로 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 건물은 남측과 동측이 각각 대로와 중로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 5일에 접수된 중소기업은행 근저당권 (채권액 2,160,000,000원) 입니다.

* 등기부채권 총액: 2,275,254,279원

* 소유권 이전:

* 주식회사 진영이앤씨 (소유권이전 2번 신탁등기 말소, 2019-06-07)

* 주식회사 소로스에프앤아이 (소유권이전, 2023-10-05, 매매금 2,603,291,500원)

* 주요 권리 사항 (말소 기준권리 외):

* 근저당권: 중소기업은행 (2023-10-05, 2,160,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 서울신용보증재단 (2025-06-13, 12,500,000원)

* 가압류: 중소기업은행 (2025-06-13, 59,837,633원)

* 가압류: 인천신용보증재단 (2025-06-27, 42,916,646원)

* 임의경매: 중소기업은행 (2025-07-24, 1,853,536,452원)

* 압류: 원주세무서장 (2025-08-07)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 4,700,000원

* 전입/사업자등록일자: 2024-06-03

* 확정일자: 2024-06-03

* 배당신고일자: 2025-09-17

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수하지 않습니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2.3. 상권분석

* 본건은 제2종근린생활시설(음식점)로 이용 중이며, 위례 신도시 내 대규모 아파트 단지 및 집합상가와 인접해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 주변에 학교 및 근린공원이 있어 유동인구 확보에도 긍정적인 환경입니다.

* 대로와 중로에 접한 건물로 접근성이 우수하며, 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다.

2.4. 생활정보

* 주변 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 인근 대단위 아파트 단지로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 위례고운초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 주변에 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변에 유해시설로 분류될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.5. 잠재적 리스크

* 채무 규모: 총 채무액(2,275,254,279원)이 감정가(2,630,000,000원)에 근접하여, 낙찰가에 따라 투자 수익률이 크게 달라질 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 가압류 및 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있어 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 본건 지역은 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 과밀억제권역으로 분류되어 수도권정비계획법의 적용을 받습니다.

* 임차인: 비록 대항력은 없으나, 소액의 보증금 및 차임이 존재하는 임차인이 있으므로 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

성남시 수정구 창곡동 우성위례타워 1층 상가 물건으로, 위례 신도시 내 주요 상업 지역에 위치하여 입지적 장점이 있습니다. 대규모 아파트 단지 및 학교와 인접하여 유동인구 확보 및 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 다만, 20억원 이상의 상당한 채무 총액과 다수의 복잡한 권리 관계는 투자를 고려함에 있어 면밀한 분석이 요구됩니다. 사용승인일 2018년으로 비교적 신축에 속하는 건물이며, 현재 제2종 근린생활시설(음식점)로 이용 중이나 향후 업종 변경을 통한 수익률 증대 가능성도 검토해 볼 수 있습니다.

2.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 위례 신도시 내 중심 상업 지역에 위치하며, 대단지 아파트, 학교, 공원 등 다양한 시설과 인접해 있어 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 신축급 상가: 2018년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지로 인해 상가 이용객 및 잠재 고객층이 두텁습니다.

* 교통 편리성: 대로와 중로에 인접하여 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 편리합니다.

2.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수할 보증금이 0원이므로, 감정가 2,630,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 세금, 수리 비용, 그리고 예상 임대 수익률 및 공실률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 채무 총액이 감정가에 육박하고 권리 관계가 복잡한 점을 감안할 때, 시세 조사 및 수익률 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 구체적인 입찰가 결정은 전문가와 상의하여 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.