나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52603 [1] 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 더헤리티지 103동 2층204호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 금곡동 소재 ""보바스기념병원"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 병원, 임야, 근린생활시설, 전/답 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 4층 건물 내 제2층 제204호로서,
[사용승인일 : 2009.09.18]

외벽 : 일부 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이새시 등임.

이용상태

노인복지주택(방2, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 자루형·동하향 완경사지로서, 노유자시설(노인복지주택, 노인의료복지시설, 커뮤니티시설)의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 남동측으로 노폭 약 10M의 단지 진입도로에 접하며, 해당 진입도로는 노폭 약 18M의 포장도로(대왕판교로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

금곡동 305-2 :도시지역, 보전녹지지역, 사회복지시설(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등,

금곡동 305-3 :도시지역, 보전녹지지역, 사회복지시설, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등,

금곡동 305-4 :도시지역, 보전녹지지역, 사회복지시설(저촉), 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서 을구 순위번호 7에 주택임차권 설정(임차보증금 금775,000,000원 등)과 관련된 내용이 있으니 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

박우철(PARKWOOCHUL), 박수영이 신청채권자임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2번지에 위치한 "더 헤리티지" 103동 2층 204호입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52603 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

토지 면적은 123.88㎡ (약 37.47평)이며, 건물 면적은 84.81㎡ (약 25.66평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 2009년 9월 18일에 사용 승인되었습니다.

본 건물의 용도는 노유자시설이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 842,000,000원입니다.

총 주차 대수는 555대입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 성남시 분당구 금곡동 소재 "보바스 기념병원" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 병원, 임야, 근린생활시설, 전/답 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통입니다.

단지 내 도로는 남동측으로 폭 약 10m의 진입도로에 접하고 있으며, 이 진입도로는 다시 폭 약 18m의 포장도로(대왕판교로)에 연결됩니다.

토지는 도시지역, 보전녹지지역, 사회복지시설, 중로2류, 비행안전제3구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

건축물대장상 전체 토지 면적은 96,738.1㎡ (약 29,263평)이며, 연면적은 128,397.6036㎡ (약 38,836평)입니다. 건폐율은 19.99%, 용적률은 69.6%입니다.

주요 용도는 노유자시설로, 노인복지주택, 노인의료복지시설, 커뮤니티 시설 등으로 활용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 신청 채권자는 박OO(주의사항상 박우철, 박수영)입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 7월 2일자 압류(기흥세무서장)입니다.

본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다.

을구 순위번호 7번에 설정된 주택임차권은 권리자 박우철외 1명이며, 임차보증금은 775,000,000원이고 전입일자는 2011년 3월 23일입니다.

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황에는 박우철, 박수영이 보증금 775,000,000원, 전입일자 2011년 3월 23일, 대항력 있음으로 기재되어 있습니다.

다른 임차인으로 김복주가 있으며, 대항력이 있다고 기재되어 있으나 보증금 및 차임은 0원으로 표시되어 있습니다.

또한, PARKWOOCHUL이라는 임차인이 보증금 0원, 전입일자 2021년 7월 7일, 대항력 있음으로 기재된 정보도 있으나, 이는 박우철, 박수영의 정보와 중복되거나 혼동될 가능성이 있어 상세 확인이 필요합니다.

현재 등기부상 채권 총액은 775,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 건 인근에는 보바스기념병원이 위치하고 있어 의료 관련 시설 접근성이 양호합니다.

주변에 임야 및 전/답 등이 혼재되어 있으나, 근린생활시설도 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

해당 주소지 주변에 대한 별도의 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장단지 등) 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통은 차량을 통한 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 버스정류장이 인근에 있어 보통 수준입니다.

인근에 병원이 있어 의료 서비스를 이용하기 편리합니다.

편의시설로는 근린생활시설이 있으나, 대형마트나 복합 상업시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박우철, 박수영의 임차보증금 775,000,000원 인수 부담입니다. 배당으로 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 이를 떠안아야 합니다.

김복주 임차인 또한 대항력이 있다고 표시되어 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 향후 발생할 수 있는 미확정 채권에 대한 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

토지가 보전녹지지역, 비행안전구역 등 다수의 용도 제한에 묶여 있어 향후 건축물의 용도 변경이나 증축 등 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

건축물 용도가 노유자시설로 지정되어 있어, 일반적인 주거용이나 상업용으로의 전환 시 상당한 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 분당구 금곡동에 위치한 노유자시설로, 감정가는 8억 4천여만원 수준입니다.

그러나 7억 7천 5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다.

더불어 김복주 임차인의 대항력과 보증금 0원 기재에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

토지의 다양한 용도 제한과 건축물의 특정 용도(노유자시설) 또한 향후 활용에 있어 고려해야 할 중요한 사항입니다.

입지 조건 및 주변 환경은 무난한 편이나, 인수해야 할 금액이 감정가와 크게 다르지 않아 투자로서의 매력은 제한적입니다.

1.7. 투자 포인트

분당구 금곡동이라는 지역적 장점을 가지고 있습니다.

노유자시설이라는 특정 용도에 맞는 수요가 있다면 운영 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 775,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용은 감정가보다 훨씬 높아집니다.

따라서 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 시장 가치 및 물건의 제반 위험 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 인수되는 보증금이 감정가의 상당 부분을 차지하므로, 감정가 대비 매우 낮은 수준에서의 입찰을 고려해야 할 것입니다.

본 건은 법률 및 권리관계에 대한 전문가의 철저한 상담 후 접근하시는 것을 강력히 권유합니다.

참고:

사건번호 2025타경52603 (1)

건축물표제부 요약 (총괄표제부)

건축물표제부 요약 (표제부)

토지이용계획 및 제한상태 (금곡동 305-2)

토지이용계획 및 제한상태 (금곡동 305-3, 305-4)

집합건물 등기부요약 / 물건명세서 참고사항

경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 주변 시설 검색

경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 주변 공장 검색

경기도 성남시 분당구 금곡동 305-2 주변 쓰레기 소각장 검색

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