나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52637 [1] 경기도 광주시 삼동 445-9 삼동스테이트 201동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 ""삼2통마을회관"" 남서측 인근 ""삼동스테이트"" 다세대주택 단지 내에 위치하며, 주위는 임야지대 내 농지, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 공장 등이 주요 도로를 따라 연이어 집합해 있는 시가지지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 중 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2020.03.12)
외벽: 석재 붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 구체적인 이용상태는 별첨 ""내부구조도"" 를 참고하시기 바람.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 공동현관 출입통제 시스템, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완만한 경사지대 내 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서, 현장조사일 현재 ""주거용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

한국주택금융공사(양도전:임차인 최규호)로부터 2026.03.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52637 (1)

소재지: 경기도 광주시 삼동 445-9, 삼동스테이트 201동 2층 201호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 287,000,000원

토지면적: 65.76㎡ (약 19.9평)

건물면적: 70.38㎡ (약 21.3평)

매각구분: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)

특이사항: HF 인수조건 변경, 공동담보

토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 삼동에 위치한 '삼동스테이트' 다세대주택 단지 내에 소재합니다. 주위 환경은 임야, 농지, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 시가지 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 주변 교통: 단지 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

* 주변 환경: 임야 및 농지가 인접해 있으며, 주거 및 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 소유권: 소유권보존 (안은수), 소유권이전 (양윤정)

* 임차인 현황:

- 한국주택금융공사 (보증금 285,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.03.30, 확정일자 2022.02.17, 대항력 없음)

- 최 (등기부상 주택임차권, 285,000,000원, 2024.04.11 등기, 말소 예정)

* 선순위 권리:

- 주택임차권 (최규호) 2024.04.11 (말소 예정)

- 가압류 (삼성카드, 신한카드, 롯데캐피탈, 하나카드) 2024.10.10 ~ 2025.02.13 (모두 말소 예정)

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 (2025.07.23)

- 위 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

- 법원 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

- 한국주택금융공사로부터 제출된 확약서에 따라 임차보증금에 대한 대항력이 포기되었으며, 이에 따라 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 내용 없음)

1.3. 상권분석

본건은 도시 시가지 지역에 위치하며, 주변에 다양한 용도의 시설들이 혼재해 있습니다.

* 주변 시설: 농지, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 주요 도로를 따라 분포합니다.

* 비교 매물 분석:

- 동일 단지(삼동스테이트)의 최신 매매 사례는 제공되지 않았습니다.

- 주변 유사 단지의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 삼성하이빌2동 (2002년식, 53.91㎡): 2026년 5월 12일, 198,000,000원 (약 1,215만원/평)

* 삼성하이츠 (2011년식, 79.94㎡): 2026년 5월 6일, 130,000,000원 (약 537만원/평)

* 삼보그린빌103동 (2003년식, 73.96㎡): 2026년 5월 4일, 105,000,000원 (약 469만원/평)

- 본건(2020년식, 70.38㎡)의 감정가는 287,000,000원(약 1,347만원/평)으로, 비교적 최신 건물이라는 점을 감안해도 주변 시세 대비 높은 편으로 보입니다. 다만, 비교 매물들의 거래 시점 및 건물 연식이 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 임야지대와 농지가 인접한 지역 특성상 자연 친화적인 환경과 도시 시가지의 생활 편의시설을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

* 편의시설: 기본 위생설비, 급배수설비, 공동현관 출입통제 시스템, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 심각한 영향을 줄 수 있는 대규모 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 감정평가서상 주위 환경에 공장이 포함되어 있다고 언급되어 있습니다. (참고: 광주시 지역 내 소각장 건립 관련 논의가 진행 중이나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 차이: 본건의 감정가가 주변 유사 면적 및 연식의 물건 시세 대비 높은 편으로, 입찰 시 가격 조율에 신중을 기해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 관련 규제 사항을 사전에 확인해야 합니다. 또한, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 인한 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: '공동담보' 표기는 본건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있음을 시사하며, 이는 추후 법적 절차에서 복잡성을 야기할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이지만, 법원 감정가와 인근 시세 간에 다소 차이가 있는 점은 유의할 필요가 있습니다. 권리관계는 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 분석됩니다. 주변 환경은 도시와 자연이 혼합된 형태이며, 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 상대적으로 높은 감정가와 복잡한 토지이용계획상의 제한은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이라는 점에서 유지보수 비용 절감 및 선호도 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 관련 대항력이 없으며 인수할 보증금이 없어 권리관계가 깔끔합니다.

* 잠재적 가치: 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정된 지역 특성상 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 287,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 21.3평)의 비교 매물 시세(약 1,215만원/평)를 적용하면 약 258,795,000원의 가격이 산출됩니다.

본건은 신축 연식과 깨끗한 권리관계를 고려할 때, 시세 대비 높은 감정가를 감안하더라도 경쟁력이 있을 수 있습니다.

하지만 보수적인 접근을 위해 감정가보다는 비교 시세와 신축 연식 프리미엄을 고려한 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 275,000,000원으로 제안합니다.

본 가격은 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 물건의 참여 현황을 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.