나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52601 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 7층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 ""도촌중학교"" 남서측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지, 다세대주택, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 간선도로변으로 시내버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 중 제7층 제707호로서,
외 벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감.
창 호 : 샤시창호입니다.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 '근린생활시설, 업무시설(오피스텔)'건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 필지 서측으로 노폭 약 20m 내외, 북측으로 노폭 약 12m 내외, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

물건 비고

이 사건 신청채권자 노응휘는 전세사기피해자이고, 우선매수권 행사는 1회에 한함(전세사기피해자가 우선매수권신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52601 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 7층707호

용도: 오피스텔

감정가: 280,000,000원

토지면적: 17.83㎡ (약 5.39평)

토지지분: 17.827㎡ (약 5.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.33㎡ (약 14.62평)

건물지분: 48.331㎡ (약 14.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

특이사항: 공유자우선매수신고, 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 이 사건 신청채권자 노응휘는 전세사기피해자이며, 우선매수권 행사는 1회에 한함. (전세사기피해자가 우선매수권신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

특수물건정보: 공유자우선매수신고, 선순위임차권, 대항력있는임차인

1.2. 건축물 정보

건물명: 으뜸이레가

준공일자: 2019년 2월 21일

구조: 철근콘크리트구조 (평지붕)

총층수: 지하 2층 ~ 지상 7층

해당층: 7층 707호

주요용도: 업무시설 (근린생활시설, 업무시설 - 오피스텔)

총 호수: 48호

1.3. 토지 이용계획

지역/지구: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌)

도로: 소로1류(폭 10m~12m) 등 접합

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현재 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 필지는 서측 약 20m, 북측 약 12m, 동측 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 노응휘

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-12

확정일자: 2021-06-18

배당신고일자: 2025-02-26

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 전세사기 피해자로 확인되었습니다.

3.2. 등기부 요약

* 집합건물 등기부 요약

* 을구 3번: 주택임차권 (권리자: 노응휘, 권리금액: 280,000,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2021-07-12, 확정일자: 2021-06-18)

* 주의: 본 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 즉, 임대차보증금 280,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 을구 3번은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

* 갑구 9번: 가압류 (권리자: 주식회사 인천저축은행 외 1명, 권리금액: 1,000,000,000원, 말소: 말소)

* 이 가압류가 말소기준권리입니다.

* 갑구 11번: 강제경매 (권리자: 노응휘, 권리금액: 280,000,000원, 말소: 말소)

* 본 경매 사건입니다.

* 등기부채권 총액: 1,280,000,000원

3.3. 권리분석 종합

본건은 임차인 노응휘의 주택임차권(보증금 280,000,000원, 대항력 있음)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 물건입니다. 이는 매수인이 임차인에게 보증금을 반환해주어야 할 위험이 있음을 의미합니다. 채권자 겸 임차인인 노응휘는 전세사기 피해자이므로, 임차인의 권리 보호 및 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 공유자우선매수신고가 있으므로, 공유자가 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선 매수할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 도촌중학교 등 교육시설이 있으며, 다양한 규모의 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 또한, 상업지역에 포함되어 있어 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 간선도로변 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

오피스텔로서 업무와 주거를 겸할 수 있는 환경입니다. 주변이 다양한 주거 및 상업시설로 둘러싸여 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 노응휘의 보증금 280,000,000원 인수 부담입니다. 이 금액이 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다.

6.2. 전세사기 피해자 관련

신청채권자이자 임차인인 노응휘가 전세사기 피해자라는 점은 법적 분쟁 및 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수

공유자 우선매수권 행사 시, 예상치 못한 입찰 결과가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 성남시 중원구 도촌동의 오피스텔로, 최근 시세 및 감정가는 280,000,000원 수준입니다. 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원 인수라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 임차인이 전세사기 피해자인 점은 추가적인 법률적 검토와 주의를 요합니다. 공유자 우선매수권 또한 입찰 결과에 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

성남시 중원구 도촌동은 지역 개발 및 교통망 개선 등 잠재력을 가진 지역 중 하나입니다. 오피스텔로서 업무와 주거를 겸할 수 있는 실용성이 있습니다.

8.2. 급매 가능성

대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해, 일반 매수인이 접근하기 어렵다는 점에서 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 이는 위험을 감수할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 280,000,000원이며, 최근 실거래가 또한 280,000,000원으로 확인됩니다. 그러나 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금이 280,000,000원에 달하므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

만약 매수인이 임차인의 보증금 전액(280,000,000원)을 인수해야 한다면, 실질적인 총 투자 비용은 입찰가에 280,000,000원을 더하게 됩니다. 현재 시장 가치(280,000,000원)를 고려할 때, 투자 수익을 내기 위해서는 입찰가를 매우 보수적으로 결정해야 합니다.

임차인이 전세사기 피해자이고 본 경매의 신청 채권자인 점을 감안할 때, 경매 절차를 통해 임차인이 일정 금액이라도 회수하고 잔여 금액을 매수인이 인수하는 시나리오를 고려해볼 수 있습니다.

이러한 위험 요소를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 보수적으로 제시합니다.

예상 입찰가: 30,000,000원 ~ 50,000,000원

* 이 금액은 입찰자가 인수해야 하는 280,000,000원의 보증금을 제외하고 산정한 가격입니다.

* 최종 낙찰가 및 총 매수 비용은 임차인의 보증금 회수율, 경매 절차상의 배당 결과, 그리고 입찰자의 위험 감수 수준에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 본 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 실질 비용은 최소 310,000,000원 (입찰가 30,000,000원 + 인수 보증금 280,000,000원)에서 최대 330,000,000원 (입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 280,000,000원)이 될 수 있으며, 이는 현재 시장가치와 유사하거나 초과하는 수준일 수 있습니다.

* 따라서, 실질적인 투자 가치는 임차인과의 협상, 경매 배당 분석, 향후 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 경매 분석을 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 추가적인 현장 조사, 법률 자문, 전문가 상담 등을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.