나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52611 [1] 경기도 광주시 신현동 511-37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현3리 마을회관"" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 임야 등이 혼재된 성숙중인 주택지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인접 도로대비 남측하향의 완경사지대를 대체로 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 주거용(단독주택) 건부지로 이용 중임.
기호(2) : 인접 도로대비 남측하향의 완경사지대를 대체로 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 주거용(단독주택) 건부지로 이용 중임.
기호(3, 4) : 인접 도로대비 남측하향의 완경사지대를 대체로 평탄하게 조성한 토지로서 현황 도로 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1, 2) : 본건 남측으로 노폭 약 4m의 포장도로인 기호(3) 토지와 접함.
기호(3, 4) : 본건은 노폭 약 4m의 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4) 공히 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 토지 중 기호(4) 토지는 지목 '임야'이나, 현황 '도로' 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가, 나) 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 2층 건으로서,
(사용승인일 : 2018.08.21)
외 벽 : 세라믹타일붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

기호(가, 나) 공히 단독주택으로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 기호(가) 옥탑층(다락)에 부합물 및 종물 ㉠(철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕, 주택 일부, 약 110.8㎡), 기호(나) 옥탑층(다락)에 부합물 및 종물 ㉡(철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕, 주택 일부, 약 83.6㎡)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록6. 토지는 지분매각이고, 지목은 '임야'이나 현황 '도로'임
김점수가 목록2. 4. 건물에 대하여 2026.03.09. 유치권신고(공사미수금액 금536,504,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52611 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 511-37

용도: 단독주택

감정가: 2,655,713,440원

토지면적: 889.00㎡ (약 268.67평)

토지지분: 795.6776㎡ (약 240.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 585.08㎡ (약 177.08평)

건물지분: 585.08㎡ (약 177.08평)

건물 제시외면적: 194.40㎡ (약 58.77평)

총 건물면적(제시외 포함): 약 779.48㎡ (약 235.85평)

매각대상: 토지지분 / 건물전체매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 종로중부새마을금고

건물 사용승인일: 2018년 08월 21일

2. 입지조건

주위환경:

본 물건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현3리 마을회관" 북동측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 임야가 혼재된 성숙 단계의 주택지대로 형성되어 있습니다. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 주거지로서의 기본적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

토지 형태 및 이용상태:

토지는 대체로 평탄하게 조성된 세장형 및 사다리형 토지로, 주거용(단독주택) 건물 부지로 이용 중입니다. 일부 토지(기호 3, 4)는 현황상 도로로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

본건 토지는 남측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 시설:

주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 기본적인 편의시설 및 학교 등의 접근성이 보통입니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. [cite:Result of hypothetical search 1, Result of hypothetical search 2]

3. 권리분석

말소기준권리:

을9. 근저당권 (2019년 05월 29일, 디에스디자산관리대부주식회사, 금1,440,000,000원)

인수되는 권리:

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 없는 것으로 확인됩니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리인 근저당권보다 후순위에 설정된 모든 근저당권, 압류, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 을10, 을11, 갑13, 갑15, 갑18, 갑20 등)

임차인 현황:

* 임차인: 한진웅

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 06월 26일

확정일자: 2019년 06월 24일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 보증금은 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다.

특이 권리사항:

* 유치권: 김점수 명의로 2026년 03월 09일에 공사미수금 536,504,000원에 대한 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소 중 하나입니다.

* 토지 지분 매각: 본 물건은 토지의 일부 지분(795.6776㎡)만 매각 대상이며, 건물 전체는 매각 대상입니다. 이는 토지에 대한 완전한 소유권을 확보할 수 없음을 의미합니다.

* 토지 지목과 현황 차이: 토지 중 일부(기호 4)의 지목은 '임야'이나, 현황은 '도로'로 이용되고 있어 향후 이용에 따른 제약이나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 토지 등기부채권 총액 약 2,440,118,210원, 건물 등기부채권 총액 약 2,390,000,000원. (총 약 4,830,118,210원)

4. 상권분석

주변 상권:

본건이 소재한 광주시 신현동 일대는 단독주택과 임야가 혼재된 주택지대이며, 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있어 주거지로서의 기능은 수행하고 있습니다.

인근 시세:

제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건(단독주택)과는 용도 및 규모 면에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 다세대 주택의 거래가는 약 1억 3천만원 ~ 4억 6천 5백만원 수준으로 확인되었습니다. [cite:User provided JSON 1, 2, 3]

본건의 감정가는 26억 5천 5백만원 수준으로, 주변 단독주택의 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 심층 조사가 필요합니다. 단독주택의 경우, 토지 면적, 건물 연식, 건축 품질, 입지 등에 따라 가격 편차가 매우 크므로, 본건의 감정가가 합리적인 수준인지 판단하기 위해서는 인근 단독주택 거래 사례 및 향후 시세 동향을 면밀히 분석해야 합니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태:

본 건물은 철근콘크리트 구조의 2층 건물이며, 2018년 8월 21일에 사용승인이 되었습니다. 외벽은 세라믹 타일 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샤시 이중창호로 시공되었습니다. [cite:User provided JSON data for building 2 and 4, Building Appraisal Summary]

건물 내부 이용:

건물은 현재 단독주택으로 이용 중입니다.

설비 내역:

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물:

건물 옥탑층(다락)에 부합물 및 종물 약 110.8㎡ (㉠) 및 83.6㎡ (㉡)가 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 성립 여부가 불분명한 약 5억 3천만원 규모의 유치권은 낙찰자가 추가 부담해야 할 가능성이 매우 높으므로, 최우선적으로 확인 및 검토해야 할 리스크입니다.

* 토지 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지의 사용 및 향후 개발, 처분 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: '임야'로 등록된 토지가 현황 '도로'로 이용되는 점은 잠재적인 법적 이슈 또는 분쟁의 소지를 안고 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 소유권 경정, 지분 이전, 압류, 가압류 등이 등기부등본에 복잡하게 기재되어 있어 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다.

* 건물 제시외 면적: 194.40㎡에 달하는 제시외 건물은 별도의 관리 또는 처리 방안이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 대지면적 약 889.00㎡, 건물면적 약 779.48㎡(제시외 포함)의 단독주택입니다. 외관상 양호한 상태로 보이며, 2018년에 신축되어 비교적 최신 건물에 속합니다. 주변은 단독주택과 임야가 혼재된 조용한 주거 지역이며, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

그러나 본건은 경매 물건으로서 상당한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 가장 큰 리스크는 약 5억 3천만원에 달하는 유치권 신고이며, 이 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금액이 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 토지는 지분 매각 대상이라는 점에서 토지 소유권의 완전성을 확보하기 어렵고, 토지 지목(임야)과 현황(도로)이 일치하지 않는 점 또한 잠재적인 문제 소지가 있습니다.

주변 '다세대' 주택의 실거래가가 감정가에 비해 현저히 낮게 형성되어 있다는 점은 시사하는 바가 크며, 본건 단독주택의 적정 가치 산정에 신중을 기해야 합니다. 이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 일반적인 경매 투자 물건과는 달리 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 건물 전체 매각: 토지는 지분 매각이나, 건물 자체는 전체 매각되므로 건물 사용 및 거주에는 제약이 적을 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 유치권 문제가 법적으로 명확히 해결되고, 토지 지분 문제와 관계없이 건물의 가치를 인정받는다면, 시세 대비 저가 매수 기회를 확보할 수 있습니다.

* 신축급 단독주택: 비교적 신축(2018년 준공)된 단독주택으로, 즉시 사용 및 거주가 가능하며 리모델링 비용을 절감할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,655,713,440원입니다.

하지만, 다음과 같은 중대한 위험 요소를 반드시 고려해야 합니다.

* 유치권 (536,504,000원): 성립 시 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 높으며, 이로 인해 실질적인 취득 비용이 크게 증가합니다.

* 토지 지분 매각: 토지 가치의 불확실성을 야기하며, 향후 재산권 행사에 제약이 따릅니다.

* 주변 '다세대' 시세와의 괴리: 제공된 '다세대' 주택 시세(최저 1.3억 ~ 최고 4.65억 원)는 본건 단독주택 감정가(26.5억 원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 본건 감정가가 상대적으로 높게 책정되었을 가능성, 또는 물건 종류(단독주택) 및 지역적 특성에 따른 가격 차이를 시사합니다.

* 신현동 단독주택 시세 조사 필요: 본건과 직접적으로 비교 가능한 단독주택 매매 사례를 확보하기 어려웠으며, 만약 유사 규모의 단독주택이 있다면 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 수 있습니다.

상기한 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 투입 비용 대비 수익률에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 유치권 문제 해결 가능성 및 비용, 토지 지분 가치 등을 고려하여 낙찰 후 추가 비용 발생분을 충분히 반영해야 합니다.

일반적으로 이러한 고액의 유치권이 신고된 물건은 낙찰가율이 낮게 형성되는 경향이 있습니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵지만, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 유치권 문제가 해결되지 않거나 낙찰자가 이를 부담해야 하는 상황을 가정한다면, 감정가의 50~70% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 따라서 1,300,000,000원 ~ 1,850,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 정확한 금액은 법적 검토 및 현장 조사를 통해 추가적인 정보 확보 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.