나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52564 [1] 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 1층119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 '미사역' 동측 인근에 위치하며 주위는
주상복합아파트, 노변 근린생활시설, 하남종합운동장, 미사리경정공원 등이 소재하여 제반
주위환경 양호함.

교통상황

서측으로 도보 5분거리에 지하철 5호선 '미사역'이 소재하고, 인근 간선도로변에
각종 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층건물 내 1층 119호, 2층 205호로서
외벽 : 치장타일 붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설 (기호1-음식점, 기호2- 헬스장)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 엘리베이터설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 장방형의 등고평탄한 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 차량출입 가능하며 본건 남측, 북측, 동측으로 각각 노폭 약20미터, 10미터, 10미터
포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

하남시 망월동 1148번지, 1148-1번지, 1148-2번지
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령
제14조의3제2호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기호1)은 인접호 118호와 벽체구분없이 일단으로 상가(음식점)로
이용중이며 기호2)는 인접호 206~209호와 벽체구분없이 일단으로 헬스장으로 이용중임.

물건 비고

인접호 118호와 벽체구분없이 음식점으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경52564 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1148 하남미사롯데캐슬헤븐시티2 1층119호 (신주소: 경기도 하남시 미사강변한강로 295)

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 752,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적

토지면적: 7.33㎡ (약 2.22평)

토지 지분: 7.33㎡ (약 2.22평)

건물면적: 33.40㎡ (약 10.11평)

건물 지분: 33.40㎡ (약 10.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 건축물 정보

건물명: 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 Ⅱ

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상10층 건물 내 1층 119호

사용승인일: 2020년 01월 15일

총 세대수/호실: 736호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 '미사역' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주상복합아파트, 노변 근린생활시설, 하남종합운동장, 미사리경정공원 등이 소재하여 전반적인 주위환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

서측으로 도보 5분 거리에 지하철 5호선 '미사역'이 위치하며, 인근 간선도로변에 각종 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

본건까지 차량 출입이 가능하며, 본건 남측(약 20미터), 북측(약 10미터), 동측(약 10미터)으로 노폭이 다양한 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 3필지가 일단의 장방형의 등고평탄한 토지로서 주상복합 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 소로1류, 중로1류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 02월 08일에 접수된 이건희외 1명 명의의 가압류(수원지방법원 2024카단60864)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 신탁등기 말소 (갑2, 갑4)

* 가압류 (갑5, 갑6)

* 근저당권 (을1): 석성디앤씨주식회사 (채권액 3,645,300,000원)

* 임의경매개시결정 (갑7): 석성디앤씨 (채권액 3,578,800,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (다만, 아래 명시된 임차인의 권리는 주의가 필요합니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (김정훈)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,700,000원

* 전입일자(사업일자): 2021년 03월 11일

* 대항력: 있음

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 비고:

* 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 제시된 '인수 보증금 합계'가 0원이므로 낙찰자가 직접 인수하는 보증금은 없을 것으로 보입니다.

* 그러나 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 낙찰자에게 추가적인 채무 부담이 발생할 수 있으므로 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

3.5. 등기부채권 총액

총 6,105,300,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

미사역 역세권에 위치한 일반상업지역으로, 주상복합아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

4.2. 주변 시설

하남종합운동장, 미사리경정공원 등 문화 및 체육 시설이 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

4.3. 현재 이용 상태

본건(119호)은 현재 음식점으로 이용 중이며, 인접 호실(118호)과 벽체 구분 없이 통합되어 영업 중입니다. 이는 시너지 효과를 기대할 수 있으나, 추후 관리에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

4.4. 경쟁 환경

신축 상권으로 잠재적 성장 가능성이 높으나, 유사 상가 공급 물량이 많아 경쟁이 치열할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 5호선 미사역이 도보 5분 거리에 있어 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 편의시설

인근에 미사리경정공원, 하남종합운동장 등 여가 및 휴식 공간이 풍부하며, 상업지역 내 다양한 상업시설 이용이 편리합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다. 철저한 배당 분석이 필요합니다.

6.2. 인접 호실과의 통합 이용

본건(119호)이 인접 호실(118호)과 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중인 점은 향후 원상복구 또는 구분 사용 시 협의가 필요할 수 있으며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 높은 채무 부담

등기부채권 총액이 61억원을 초과하는 등 채무 규모가 매우 높습니다. 이는 경매 절차의 복잡성 및 낙찰 후 매각 물건의 안정성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 수익성 불확실성

임대 관계가 미상으로, 현재 임차료 수준, 공실률 등 구체적인 수익성을 파악하기 어렵습니다. 투자 결정 전 현장 조사를 통한 수익성 분석이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 미사역 초역세권에 위치한 제2종근린생활시설(음식점)로, 뛰어난 입지 조건과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 쾌적한 주변 환경과 편리한 교통망은 배후수요 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 요소입니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 인접 호실과의 통합 이용 상태, 높은 채무 총액 등의 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 수익성 불확실성 또한 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

미사지구의 지속적인 발전 가능성과 역세권 상가의 잠재력을 고려할 때, 신중한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 초역세권 입지로 강력한 유동인구 흡수 잠재력

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 상가 건물

* 미사지구 개발에 따른 지역 성장 및 상권 활성화 기대

* 주상복합 및 배후 주거 단지의 안정적인 수요 확보 가능성

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가, 채무 총액 외에도 임차인의 배당 현황, 주변 상가 시세, 최근 유사 물건 낙찰가, 향후 예상 임대 수익률 및 공실률 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필요합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 전문가와의 상담 및 추가적인 임장 활동을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.