나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52530 [1] 경기도 광주시 남종면 귀여리 산77-26 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주시 남종면 귀여리 소재 ""제청마을"" 남서측 근거리에 위치하며 부근은 순수산림
지대로서 인근으로 단독주택, 농경지, 묘지, 임야등이 소재하며 제반 주위환경은 보통인 편
임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 자연림 및 묘지로 이용중임.(후면 ""사진"" 참고)

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지
정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공익용산지<산지관리
법>, 보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,상수원보호구역(상수원보호구
역 저촉사항은 수질정책과 지원사업팀에 별도 확인요)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기
본법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

지분매각이고 맹지임.
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음) .
소유자 미상의 분묘 3~4기 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52530 (1)

소재지: 경기도 광주시 남종면 귀여리 산77-26

물건 종류: 임야

감정가: 35,440,000원

토지 면적: 1877.00㎡ (약 567.8평)

매각 대상: 토지 지분 (885.944㎡ / 약 267.9평)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 노OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 맹지, 소유자 미상의 분묘 3~4기 소재.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 남종면 귀여리 소재 "제청마을" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 순수 산림지대입니다.

인근에는 단독주택, 농경지, 묘지, 임야 등이 소재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하나, 인접 도로 상태는 맹지입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 공익용산지, 보전산지, 자연보전권역, 상수원보호구역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역, 특별대책지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 토지 지분 매각 건으로, 인수되는 임차인은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부상 말소기준권리는 2018년 11월 15일 접수된 김종남의 근저당권(24,000,000원)입니다.

본 경매는 채권자 노OO의 부동산 강제 경매 사건입니다.

등기부상 확인된 채권 총액은 24,000,000원입니다.

다수의 소유권 이전 및 지분 이전 등기가 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으며, 본건 토지 상에 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다.

공유자의 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금을 미납할 경우 효력을 잃게 됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 임야로서 상업적 또는 주거용 상권 형성과는 거리가 있습니다.

자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제한이 따르므로, 신규 상권 형성은 어렵습니다.

주변은 주로 산림, 농경지, 묘지 등으로 이루어진 지역입니다.

1.4. 생활정보

주거지로서의 생활 편의 시설 접근성은 낮습니다.

인근 제청마을 및 농경지 이용자들을 위한 최소한의 편의 시설이 있을 수 있으나, 이에 대한 자세한 정보는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

본 물건 자체는 자연림 및 묘지로 현재 이용 중입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 토지 지분 매각이므로, 공유자들과의 향후 토지 분할, 이용, 처분 등에 있어 협의가 필요하며 갈등 발생 가능성이 있습니다.

맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용에 상당한 제약이 따르며, 통행 및 건축 등의 권리 확보에 어려움이 예상됩니다.

소유자 미상의 분묘 3~4기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 부분에 대한 토지 이용이 제한될 수 있습니다.

도시지역 내 자연녹지지역이며, 다수의 개발 제한 및 환경 관련 규제가 적용되어 토지 이용 계획 수립 시 제약이 많습니다.

공유자의 우선매수권 행사 가능성은 다른 공유자가 낙찰받을 수 있다는 의미이며, 이는 입찰 참여자에게 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 광주시 남종면에 위치한 임야의 지분 경매 건입니다.

자연녹지지역에 속해 있어 개발 행위가 제한적이며, 맹지이고 분묘기지권 성립 가능성 등 토지 이용 및 권리 관계에서 여러 제약 요인이 복합적으로 존재합니다.

지분 매각이라는 특성상 단독으로 토지를 온전히 이용하거나 처분하는 데에는 어려움이 예상되며, 공유자와의 원만한 관계 유지가 필수적입니다.

또한, 공유자 우선매수권 행사 여부도 낙찰에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

안정적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 분묘 관리, 기존 토지와의 연계 개발 등)을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 상대적으로 넓은 면적의 토지 지분.

향후 주변 지역 개발 가능성 발생 시, 지가 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력 (단, 현재 규제 다수 존재).

산림으로서의 자연적 가치 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 35,440,000원

토지 지분 면적: 885.944㎡ (총 토지 면적 1877.00㎡의 약 47.2%)

토지 지분 감정가: 약 16,744,000원 (35,440,000원 * 0.472)

본 물건은 지분 매각, 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 다수의 개발 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

현장 조사를 통해 분묘의 실제 상태, 관리 주체, 주변 토지 이용 현황, 공유자 관계 등을 면밀히 파악하고, 향후 토지 이용 계획 수립 시 발생할 수 있는 법적, 행정적 제약을 충분히 고려해야 합니다.

상기 조건들을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 12,000,000원에서 15,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

단, 이는 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 반드시 조정이 필요한 잠정적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.