나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52584 [1] 경기도 성남시 중원구 은행동 1344-1 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 은행동 소재 ""은행2동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공영주차장 등이 소재하는 주택지대로서 환경 보통
임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 8호선 남한산성 입
구역이 소재하는 등 교통사정 무난시 되는 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 지하층 1호로서

외벽 : 적벽돌 쌓기 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 알미늄 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(별첨""내부구조도"" 참조)

설비내역

도시가스설비, 위생급배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내의 장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약8m 내외, 북서측으로 노폭 약 2m 내외의 경사 도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(주거환경개선 은행2), 소로2류(폭 8m~10m)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기환경규제지역<대기환
경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

물건 비고

현황은 '쌍용빌라 B'로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52584 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 은행동 1344-1 지하층1호

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

토지면적: 10.91㎡ (약 3.30평)

건물면적: 43.26㎡ (약 13.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복사건

주의사항: 현황은 '쌍용빌라 B'로 표시되어 있음

2. 입지조건

위치 및 주위환경

* 경기도 성남시 중원구 은행동 소재 '은행2동 행정복지센터' 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설, 공영주차장 등이 소재하는 주택지대이며, 주거 환경은 보통 수준임.

교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치함.

* 지하철 8호선 남한산성 입구역까지 도보로 약 9분에서 12분 정도 소요되는 것으로 파악됨.

* 전반적인 교통 사정은 무난한 지역임.

주변 시설

* 주택 및 근린생활시설 밀집 지역으로 편의시설 접근성이 양호함.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

인수되는 권리: 없음

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임. (말소기준권리: 2017-04-17 근저당권, 중소기업은행)

임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-01

* 대항력: 없음

* 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 없으므로 인수되는 보증금은 0원임.

등기부 요약

* 소유권 이전 내역: 양동일 (2001), 심포선 (2007), 오승애 (2011)

* 근저당권: 중소기업은행 (2017), 채권최고액 360,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 개시결정: 중소기업은행 (2025-07-17), (2025-09-05)

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석

* 성인주택 (1993년식, 42.56㎡, 지하층) 2026년 7월 1일 거래: 9,000만원 (약 70.0만원/㎡)

* 솔아트빌라(B) (1997년식, 42.54㎡, 3층) 2026년 7월 1일 거래: 15,500만원 (약 120.6만원/㎡)

* 그랜드빌라 (1991년식, 44.25㎡, 1층) 2026년 7월 8일 거래: 19,500만원 (약 145.7만원/㎡)

지역 시세 동향

* 인근 다세대주택의 면적당 거래가는 약 70만원/㎡ 에서 145만원/㎡ 수준으로 넓은 편차를 보임.

* 본건과 같이 지하층인 경우, '성인주택' 사례를 볼 때 시세가 낮게 형성될 가능성이 높으며, 일반적으로 지상층 대비 20~30% 이상 할인된 가격으로 거래될 수 있음.

* 감정가 148,000,000원 (약 113.1만원/㎡)은 인근 층수 높은 빌라 시세와 유사하나, 지하층임을 고려하면 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

주거 환경

* 전형적인 주택가로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있음.

* 도시가스, 위생급배수 등 기본적인 설비는 갖추고 있음.

편의 시설

* 인근 근린생활시설 이용이 용이함.

* 공영주차장이 소재하여 주차 편의성을 일부 확보함.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 중복 사건

* 본 건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등으로 인해 절차가 복잡할 수 있으며, 중복 사건이 존재하여 경매 진행 과정에 변동 가능성이 있음.

지하층의 특수성

* 지하층이라는 물리적 조건으로 인해 채광, 통풍, 습기 문제 등 일반 층에 비해 주거 만족도가 낮을 수 있음. 이는 매매가에도 직접적인 영향을 미침.

7. 종합 의견

* 본 물건은 성남시 중원구 은행동에 위치한 다세대주택 지하층임.

* 주거지로서 기본적인 입지 및 생활 환경은 갖추고 있으나, 지하층이라는 점과 유동화/중복 사건이라는 특이사항은 분명한 리스크 요인임.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담은 없음.

* 시세 분석 결과, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 특히 지하층임을 감안하면 보수적인 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 성남시의 도시 발전 가능성 및 주택 수요 고려.

* 최근 실거래가 기준, 비슷한 면적의 상층부 물건은 1.5억원 이상으로 거래되고 있어, 본 건의 잠재적 가치 상승 여지 존재.

* 권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리분석 하에 입찰 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 건물 면적은 43.26㎡ (약 13.08평)이며, 지하층임을 감안할 때 최근 거래된 지하층 사례(9,000만원, 약 70만원/평)를 기준으로 보수적으로 산정함.

* 동일 면적의 지상층 거래가(약 120~145만원/평)를 고려하여 지하층 할인율을 적용하고, 감정가(약 113만원/평) 및 물건의 특이사항(유동화, 중복사건)을 반영하여 예상 입찰가를 산정함.

* 유동화 및 중복 사건으로 인한 불확실성과 지하층의 단점을 고려하여, 시장가치보다 낮은 수준에서 접근하는 것이 유리함.

* 예상 입찰가: 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.