나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3106 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 217-3 뉴캐슬빌라 3동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재, ""곤지암2리마을회관"" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 공동주택(다세대주택), 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은
대체로 보통시됨.

교통상황

본건 동은 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재한바, 제반 교통
상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕(경사지붕) 4층 건물 중
4층 401호로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨""호별배치도 등""참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서 ""공동주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 자연취락지구 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별
대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경3106 (1)

소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 217-3 뉴캐슬빌라 3동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 288,000,000원

토지면적: 71.43㎡ (약 21.61평)

토지 지분: 71.429㎡ (약 21.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 62.04㎡ (약 18.77평)

건물 지분: 62.04㎡ (약 18.77평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건축 연도: 2017년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재, "곤지암2리마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 공동주택(다세대주택), 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있어 대체로 보통 수준의 주거 환경을 이루고 있습니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 대체로 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 물건은 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 토지 활용 및 건축 행위에 제약이 될 수 있으므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 6월 12일 접수된 한국양토양록축산업협동조합의 근저당권(채권 최고액 196,800,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권, 갑구의 가압류, 압류, 임의경매, 가압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 등재되어 있지 않아 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-08-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하지 않으며, 인수해야 할 보증금 부담이 없습니다.

총 등기부 채권액: 221,986,047원 (이는 등기부상 기록된 총 채권액이며, 실제 채무액과 다를 수 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건은 광주시 곤지암읍의 주거 지역 내에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있어 대체로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다. 중심 상업 지구보다는 지역 생활권에 기반한 상권으로, 대규모 상업 시설보다는 근린 생활 편의 시설 이용이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능하여 기본적인 교통 편의는 제공됩니다.

건물설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 상세한 편의 시설 정보는 부족하나, 주거 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

토지 이용 규제: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 향후 토지 활용 및 건축에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계: 등기부상 임차인 김 은 대항력이 없어 명도에 큰 문제가 없을 것으로 예상되나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 추가적인 점유자나 미등기 임대차 관계가 있는지 현장 확인을 통해 파악해야 합니다.

건물 상태: 제공된 정보만으로는 건물의 정확한 노후도, 유지보수 상태, 수리 필요 여부 등을 파악하기 어렵습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 물리적 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

주변 환경: 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등이 포함되어 있어, 잠재적으로 환경 규제나 산업 시설 관련 사항을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 다세대주택으로, 부동산 임의경매를 통해 매각됩니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없고, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 주거 환경은 대체로 양호하나, 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 감정가는 2억 8천 8백만원이나, 최근 인근 유사 물건의 실거래가와 비교 시 가격 간극이 존재하므로, 시세 조사를 통한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 없어 명도가 용이하며, 인수해야 할 보증금 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

등기부상 모든 권리가 소멸되는 '깨끗한' 권리 인수가 가능하여 향후 자산 관리 측면에서 유리합니다.

성장관리구역 지정 등 지역 개발 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 투자 관점에서도 고려해 볼 만합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 인근 다세대/연립주택 매매 사례 중, 2017년에 건축된 '다빈힐스빌3차' (전용면적 53.065㎡)가 2026년 5월 147,900,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 단가를 산정하면 약 921.5만원/평 (약 278.7만원/㎡)입니다.

본 물건의 전용면적 62.04㎡에 이 단가를 적용할 경우, 약 172,845,000원의 가격이 산출됩니다.

다만, 본 물건은 해당 사례보다 전용면적이 넓고 토지 지분율(약 1.15배, 다빈힐스빌3차는 약 1.11배)도 높아 가치 상승 요인이 있을 수 있습니다.

제시된 감정가 288,000,000원은 최근 실거래가 시세 대비 높은 수준으로 평가됩니다.

예상 입찰가:

종합적인 시세 분석 및 감정가와의 가격 괴리를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 인근 실거래가격을 기준으로 하되, 본 물건의 넓은 면적과 토지 지분율을 감안하여 공격적인 입찰을 고려한다면 약 1.8억 원에서 2.3억 원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보수적인 접근 시 1.8억 원 이하, 적극적인 투자를 위해서는 2.3억 원 이하를 목표로 하되, 최고 입찰가는 2.5억 원 이내로 설정하는 것을 제안합니다.

본 보고서에서는 230,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.