나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52582 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 182 분당대맥주차빌딩 1동 7층762호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일부감정 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동 소재 "수인분당선 오리역" 1번 출구 동측 인근에 소재하며, 주위에는 제반 근린생활시설 및 업무용 시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 수인분당선 "오리역"이 소재하여 제반 대중교통여건은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 8층 자동차관련시설 및 근린생활시설 중 7층762호로서, 외벽 : 외장석재 등 마감 내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등

이용상태

업무시설(사무소)임. 다만 공부상 용도(업무시설)에도 불구하고 주거용으로 탐문되는 바, 재확인 요함.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기, 개별난방설비(전기) 등.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 자동차관련시설, 근린생활시설 및 업무시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 15미터, 서측 및 남측으로 약 10미터, 북측으로 약 20미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

공부상 용도(업무시설)에도 불구하고 주거용으로 탐문되는 바, 재확인 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. <YJ250725> - 2회 방문 : ①2025.07.29. 10:00, ②2025.08.04. 18:00 - 본건 윗층(8층)으로부터 본건이 소재하는 7층으로 누수되는 부분이 있다고 탐문되는 바, 본건 해당 여부 등에 대해서는 재확인이 필요할 것으로 판단됨. <추가 재조사 사항> - 2회 방문 : ①2026.05.13. 19:30~20:45, ②2026.05.18. 16:00 - 역시 폐문부재 상태였으며, 거듭된 연락요청 메모에도 불구하고 이해관계인의 응답 없었음. - 관리소장으로부터 "본건에 대한 누수 신고는 없었으나, 본건 8층(옥상) 화단 부위로부터 누수되는 다수의 동일 층 호실(복도 포함)이 있는 것을 감안시, 본건 누수여부는 확실하 지 않다."고 탐문되는 바, 본건 경매 진행시 관련사항 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

성남지원 2025타경52582 (1)

2.2. 소재지

경기도 성남시 분당구 구미동 182 분당대맥주차빌딩 1동 7층762호

2.3. 용도

업무시설 (단, 공부상 용도와 다르게 주거용으로 탐문되는 바, 재확인 필요)

2.4. 감정가

82,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 4.08㎡ (약 1.23평)

* 토지지분: 4.08㎡ (약 1.23평)

* 건물면적: 20.95㎡ (약 6.34평)

* 건물지분: 20.95㎡ (약 6.34평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

이OO

2.9. 건축물 정보

* 건물명: 분당대맥주차빌딩

* 층수: 지하 1층 ~ 지상 8층

* 준공년도: 2002년

* 해당 호수: 7층 762호

* 구조: 철근콘크리트조

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 성남시 분당구 구미동 소재 "수인분당선 오리역" 1번 출구 동측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 제반 근린생활시설 및 업무용 시설 등이 소재하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

3.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장 및 수인분당선 "오리역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 도로상태

* 동측 약 15미터, 서측 및 남측 약 10미터, 북측 약 20미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당)으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류, 중로1류, 중로2류 등 도로에 접해 있습니다.

* 주요 제한사항으로는 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

* 압류 (화성세무서장, 2023-08-23)

4.2. 인수되는 권리

* 주택임차권 (채권자: 이솔이)

* 보증금: 90,000,000원

* 전입일자: 2021-08-11

* 확정일자: 2019-11-14

* 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금입니다.

4.3. 기타 임차인 현황

* 임차인: 윤복천

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2021-10-26

* 확정일자: 2021-12-06

* 대항력: 있음

* 이 임차인은 보증금이 소액이고 배당신고일자(2025-09-05)가 있어 배당을 받을 가능성이 있으나, 잔류 시 인수 여부 확인 필요.

4.4. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 90,000,000원

4.5. 권리 분석 요약

* 본 건은 선순위 임차인 이솔이 씨의 보증금 9,000만원이 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

* 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 조건이 매우 중요합니다.

* 등기부상 '말소: 인수'로 표기된 이솔이 임차인의 보증금 9,000만원은 인수되는 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

* 본 건이 위치한 분당구 구미동 일대는 오리역 역세권을 중심으로 업무시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 과거 대기업 이전으로 상권이 다소 위축되었으나, 지역 상인회의 활성화 노력과 광장 재정비 사업 등을 통해 관문 상권으로서의 특화 및 활성화를 추진하고 있습니다.

* 주변에는 외식, 생활서비스, 소매/유통, 여가/오락 등 다양한 업종이 분포하고 있어 배후 수요가 풍부합니다.

5.2. 잠재력

* 오리역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수요 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 최근 주변 지역의 업무시설 개발 사업 (요진건설, 메테우스자산운용 등)이 진행되면서 일대 활성화가 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 및 편의시설

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호합니다.

* 공부상 용도는 업무시설이나, 실제 주거용으로 사용되고 있다는 탐문 결과가 있어 사용 용도에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 교통 및 접근성

* 수인분당선 오리역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수

* 이솔이 임차인의 보증금 9,000만원이 등기부상 '말소: 인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 투자 비용 증가 요인입니다.

7.2. 공부상 용도와 실제 이용상태 불일치

* 본 건의 공부상 용도는 업무시설이나, 실제 주거용으로 사용되고 있다는 탐문 내용이 있어, 실제 이용 현황 확인 및 관련 법규 위반 여부, 원상복구 비용 발생 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

7.3. 누수 문제 발생 가능성

* 본 건 윗층(8층)으로부터 7층으로 누수되는 부분이 있다는 탐문이 있으며, 본 건과 관련된 누수 여부에 대한 재확인이 필요합니다. (관리소장 탐문 결과: 8층 옥상 화단 누수로 인한 다수 호실 영향 가능성 언급, 본건 직접 누수 여부 불확실) 이는 수리 비용 발생 및 건물 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.

7.4. 비행안전제3구역

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역으로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등과 관련하여 행정적인 제한이 있을 수 있습니다.

7.5. 혐오시설 유무

* 주변 지도 조사 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지, 유해 시설 등)은 파악되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 분당 구미동 오리역 초역세권에 위치하여 교통 및 상권 여건이 우수하며, 소형 면적으로 투자 접근성이 있는 물건입니다. 그러나 등기부상 '말소: 인수'로 기재된 임차인 이솔이 씨의 보증금 9,000만원은 낙찰자가 인수해야 할 큰 부담으로 작용합니다. 또한, 공부와 실제 이용상태의 차이, 누수 문제 등 추가적인 확인 및 고려가 필요한 리스크 요인이 산재해 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 이러한 위험 요인을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 실질적인 가치를 면밀히 평가한 후 신중하게 결정해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 수인분당선 오리역 도보 접근 가능한 위치로, 역세권 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 소형 면적: 비교적 적은 금액으로 투자가 가능하며, 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 상권 발달: 분당 구미동 지역은 탄탄한 배후 수요와 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 상권입니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 82,000,000원

* 인수 보증금 (이솔이): 90,000,000원

* 본건은 감정평가액보다 인수해야 할 임차인 보증금이 더 높은 상황입니다. (감정가 8,200만원 vs 인수 보증금 9,000만원) 이는 실질적으로 마이너스 에쿼티(equity) 상태임을 의미합니다.

* 따라서, 입찰가를 산정함에 있어서는 인수해야 할 보증금 9,000만원을 고려한 총 지출액이 합리적인 수준이 될 수 있도록 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 시세, 향후 예상되는 임대 수익률, 그리고 본건의 잠재적 리스크(주거용 사용, 누수 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 넘지 않거나, 또는 소폭 초과하더라도 충분한 수익률 확보가 가능한 수준에서 입찰가를 책정하는 것이 타당합니다.

* 권장 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 70,000,000원

* 위 입찰가 범위는 인수 보증금 9,000만원을 합산 시, 총 실질 부담액이 약 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 수준이 됩니다. 이는 감정가 8,200만원보다 높으나, 시장 상황 및 향후 가치 상승 가능성을 고려한 보수적인 제시입니다. 실제 투자는 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.