나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2165 [1] 경기도 광주시 능평동 116-8 디자인하우스 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 광주시 능평동 소재 '능평교차로' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는
단독주택, 저층의 공동주택, 아파트 단지, 소규모공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공
동주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상단지까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 배차간격 및
운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

일련번호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브)지붕 4층 건물 내
제4층 제401호로서,

외벽 : 드라이비트 및 외장석 타일 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(방3개, 거실, 주방/식당, 욕실2개 및 발코니 등)으로 이용 중임.
[후첨 '내부구조도'참조]

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 등고평탄하게 조성된 사다리형의 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 6터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축
사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 영농
여건불리농지임.

공부와의 차이

대상물건의 소재지는 ‘경기도 광주시 능평동 116-8번지’로서 해당 도로명주소는 ‘경기도
광주시 오포로171번길 45-40’이나, 등기사항전부증명서 상 ‘오포로171번길 45-42’로 등
재되어 있는 바, 주소 오기로 판단되니, 경매 진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임.
-기타
대상물건은 현장조사 시 폐문·부재로 인하여 내부조사가 불가능하였는 바, 내부구조 및
이용상황 등은 집합건축물대장 상의 현황도면, 기평가선례 및 외부관찰 등에 의거 판단
하였으니, 경매 진행 시 재확인 바람.
대상물건은 최상층(4층)으로서 내부계단을 이용하여 단독으로 사용 중인 제시외건물(다락
및 테라스 등)이 소재하는 것으로 조사되었는 바, 분양·거래 관행과 전용(轉用)사용 여부
및 압류의 효력이 미치는 물적 범위 등을 고려하여, 대상물건에 포함하여 감정평가하였으
니, 경매 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경2165 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 116-8 디자인하우스 비동 4층 401호

물건 종류: 다세대주택

건축 연도: 2017년 (사용승인일 2018.10.10 기준)

감정가: 351,000,000원

1.1. 토지 및 건물 정보

토지 면적: 71.00㎡ (약 21.48평)

건물 면적: 60.99㎡ (약 18.45평)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사슬라브) 지붕 4층 건물 내 4층 401호

1.2. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

주위 환경: 경기도 광주시 능평동 소재 '능평교차로' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트 단지, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공동주택지대임.

교통 상황: 대상 단지까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 대중교통 사정은 대체로 보통임.

도로 상태: 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 11월 6일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (을3)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서 상 '지상권 개요'에 대한 구체적인 정보가 없어, 해당 권리 존재 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 임대차 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다.

주의사항: 임차인 정보가 미상이므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 5월 5일: 52.3㎡ (약 15.83평), 4층, 2019년 건축물, 24,700만원 (약 472만원/㎡)

* 2026년 5월 9일: 53.84㎡ (약 16.30평), 3층, 2013년 건축물, 16,000만원 (약 297만원/㎡)

* 2026년 5월 9일: 59.96㎡ (약 18.14평), 1층, 2012년 건축물, 16,400만원 (약 274만원/㎡)

분석: 최근 거래된 다세대주택의 경우, 면적, 층수, 건축 연도에 따라 가격 편차가 크게 나타납니다. 특히 2019년에 건축된 4층 물건이 약 472만원/㎡ 수준으로 가장 높게 거래되었습니다. 본건(60.99㎡, 4층, 2017년 건축 추정)은 가장 최근의 유사 조건 거래 사례(24,700만원)를 고려할 때, 시장 가격은 약 28,000만원 ~ 30,000만원 범위로 추정됩니다. 이는 감정가(35,100만원) 대비 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

주변 환경: 단독주택, 저층 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재하는 것으로 보아 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

교통: 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

주소 불일치: 공부상 주소(경기도 광주시 능평동 116-8번지)와 등기사항전부증명서상 주소('오포로171번길 45-42') 간 일부 차이가 있어 경매 진행 시 반드시 확인이 필요합니다.

내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문·부재로 인해 내부 구조 및 이용 상황 파악이 어려웠습니다. 집합건축물대장, 외부 관찰 등을 통해 파악하였으므로, 내부 상태는 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

미상 임차인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

제시외 건물: 최상층(4층)에 다락 및 테라스 등 제시외 건물이 존재하며, 감정평가에 포함되었으나 경매 진행 시 관련 사항 재확인 바랍니다.

토지 이용 규제: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 영농여건불리농지 등 다양한 토지 이용 규제가 적용됩니다.

혐오시설: 주변에 명확히 확인되는 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, '소규모 공장'이 혼재한다는 점과 토지이용계획상의 제한 구역들은 잠재적인 환경적 요인으로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 2017년경 건축되어 비교적 신축에 해당하며 4층에 위치하여 조망 및 일조권 확보에 유리할 수 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 정보 미상 및 내부 확인 불가 등 명도 및 현황 파악 관련 리스크가 존재합니다.

감정가는 351,000,000원이지만, 최근 유사 조건의 매매 사례는 24,700만원 수준으로 시장 가격과의 괴리가 있는 것으로 보입니다. 이는 감정가의 적정성 또는 시장 변동성을 재검토할 필요가 있음을 시사합니다.

다양한 토지 이용 규제가 적용되어 향후 토지 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축(2017년 준공 추정)의 다세대주택으로, 관리 상태가 양호하다면 주거 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

인근 대단지 아파트와 함께 능평동 일대 주거 단지를 형성하는 일부로서, 안정적인 주거 환경 기대가 가능합니다.

감정가 대비 시장 가격이 낮게 형성되어 있다면, 낙찰 후 시세 차익 실현 가능성이 존재합니다. (단, 시장 가격이 실제 가치를 반영한다고 가정 시)

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건(4층, 2019년 건축, 52.3㎡)의 최근 매매 사례가 24,700만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(60.99㎡, 4층, 2017년 건축 추정)의 적정 시장 가치는 약 28,000만원 ~ 30,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가 351,000,000원을 기준으로, 시세 분석 결과 및 잠재적 리스크(명도, 내부 미확인 등)를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 대략 29,000만원 내외를 고려해볼 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.