나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2844 [1] 경기도 성남시 분당구 이매동 123 이매촌아파트 605동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 분당구 이매동 소재 ""안말초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택,
단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

인접도로를 이용하여 차량접근 용이하고 인근에 지하철 이매역(수인분당선,경강선) 및 노선버스정류장이
위치하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 지상25층 건물 내 제9층 제901호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 알류미늄새시 및 하이새시 등임.

이용상태

아파트(방4, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등) 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 열병합 지역난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 광평수 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 20M 내외, 서측 및 남측으로 노폭약 8M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 개발행위허가제한지역(2023-10-16), 지구단위계획구역(분당), 소로2류
(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(송림
중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-14)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역(2023-12-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경2844 (1)

1.2. 소재지

경기도 성남시 분당구 이매동 123 이매촌아파트 605동 9층 901호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

1,990,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 85.32㎡ (약 25.8평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 133.15㎡ (약 40.3평, 공급면적 기준 약 50평대)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

성OOOOOOOO

1.9. 감정평가서 요약

구분건물 감정평가 요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 분당구 이매동 소재 안말초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인접 도로를 통한 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 이매역(수인분당선, 경강선) 및 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 대체로 평탄한 광평수 사다리형 토지로 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 서측 및 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2025년 5월 30일자 성현토건의 가압류 (수원지방법원 2025카단50011)입니다. 소유권 이전(매매)은 1996년 6월 29일자 갈보리교회 앞으로 등기되어 있습니다. 2025년 7월 18일자 성현토건의 강제경매(2번 가압류의 본압류로의 이행)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: LEEYOUNGSOOK

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 15일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원 (금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

* 임차인: 이필재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 7월 11일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원 (금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

3.3. 기타 권리사항

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (지상권 개요: 없음).

4. 상권분석

본 물건이 소재한 분당구 이매동은 대표적인 주거지역으로, 아파트 단지 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 인근에 안말초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 또한, 이매역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역과 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 안말초등학교, 송림중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 이매역(수인분당선, 경강선)을 통한 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 및 인근에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

* 기타: 주변에 녹지 공간 및 공공시설이 잘 갖추어져 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 본 물건 소재지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물의 증축, 개축, 용도변경 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. (2023-10-16 지정)

* 대항력 있는 임차인: 두 명의 임차인이 모두 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 사례가 아니므로, 임대차 계약의 진위 여부, 보증금 미수령 사유, 실제 점유 관계 등을 철저히 조사하고 인수해야 할 금액이 있는지 명확히 확인해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1992년 준공된 아파트로, 약 30년이 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 분당구 이매동의 안정적인 주거지역에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 우수한 장점을 지니고 있습니다. 하지만 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어 향후 재개발이나 대규모 리모델링을 통한 가치 상승을 기대하기 어렵다는 점, 그리고 보증금이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리관계 분석에 주의가 필요한 점은 본건의 잠재적 리스크로 작용합니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 분당구 이매동의 역세권 아파트로서, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 안정적인 주거 가치: 성남시 분당구는 전통적으로 주거 선호도가 높은 지역입니다.

* 잠재적 가치: 개발행위허가제한구역 지정으로 인한 개발 이익은 제한되나, 기존 인프라를 통한 꾸준한 주거 가치는 유지될 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,990,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(133.15㎡ / 공급면적 약 50평대)의 이매촌청구아파트 매매가는 2024년 5월 기준 약 13억 7천만 원, 2024년 6월 기준 약 14억 5천만 원 수준으로 확인됩니다.

이는 감정가 대비 낮은 시세 수준이며, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)과 개발행위허가제한구역이라는 리스크 요인을 고려할 때, 현재 시장 가치보다 낮은 금액으로 낙찰받는 것이 현명합니다.

위 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 9억 5천만 원 ~ 11억 5천만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 보증금 인수 금액이 0원임을 전제로 산정한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.