나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3137 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 1404 성남센트럴푸르지오시티 5층에이535호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치앤같이 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 ‘수진역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 다가구주택, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물 내 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 수진역(지하철 8호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상13층 건 내 제5층 제에이535호로서
(사용승인일 : 2017.12.06.)
외 벽 : 몰탈위페인팅 및 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고편탄한 부정형 토지로서, 건부지(업무시설, 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북서측으로 노폭 약 55미터, 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경3137 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 1404 성남센트럴푸르지오시티 5층 에이535호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 6천 8백만 원

토지면적: 6.35㎡ (약 1.92평)

건물면적: 23.54㎡ (약 7.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 '수진역' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 다가구주택, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 동 건물 내 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 수진역(지하철 8호선)이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 대상 물건은 북서측으로 노폭 약 55미터, 남동측으로 노폭 약 20미터, 북동측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며, 광로, 소로, 중로 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제사항이 존재합니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층/지상 13층 건물 내 제5층 제에이535호입니다.

* 사용승인일: 2017년 12월 06일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

* 이용 상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 통상의 급·배수 설비, 위생 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비(승객용 11대, 비상용 3대), 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

* 임차인 현황:

* * 김 (전입일자: 2020-11-10, 확정일자: 2020-09-22, 보증금: 1억 5천 5백만 원, 차임: 0원, 대항력: 있음)

* * 김 (전입일자: 2020-11-10, 확정일자: 2022-09-30, 보증금: 1억 6천 5백만 원 (1차 보증금 증액분 1천만 원 포함), 차임: 0원, 대항력: 있음)

* 임차인 김 은 대항력이 있으며, 보증금 증액분이 있는 임차인입니다.

* 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경3137)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 말소될 권리입니다. 채권액은 170,641,600원입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 경매 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인이 경매를 신청한 채권자라는 특이사항이 있습니다. 임차인 김 의 보증금 및 채권액에 대한 배당 결과에 따라 명도 절차 및 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 배당표 확정 후 면밀한 검토가 필요합니다. (정보상 '임대미상임'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 구체적인 보증금 및 전입/확정일자가 기재되어 있습니다.)

1.5. 상권 분석

* 수진역 인근의 역세권 오피스텔로서, 주거 및 업무 기능이 혼합된 지역에 위치합니다.

* 주변에 오피스텔, 업무시설, 주택(다세대, 다가구), 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 유동 인구 및 잠재적 고객층이 풍부합니다.

* 대중교통 이용이 편리하고 도로 접근성이 양호하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설 입점이 가능하며, 지역 주민 및 인근 직장인들을 대상으로 한 서비스업의 경쟁력이 있을 것으로 보입니다.

1.6. 생활 정보

* 교통: 지하철 8호선 수진역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 상업 시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 오피스텔, 주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역이며, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 내 편의시설: 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 바로는 성남센트럴푸르지오시티 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (관련 검색 결과 참조)

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 김 은 대항력을 가지고 있으며, 경매 신청 채권자이기도 합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 채권액(170,641,600원)과 보증금(155,000,000원~165,000,000원)의 관계, 그리고 배당 절차에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 특히 임차인이 채권자로서 경매를 신청한 경우, 배당받지 못한 금액이 있을 경우 낙찰자에게 추가적인 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 임대 내역 미상: '임대미상임'으로 기재되어 있어, 현재 임대차 관계의 세부 사항(월세, 계약 조건 등) 및 실제 임대수익 파악에 어려움이 있습니다.

* 법적 제한 사항: 토지이용계획상 방화지구, 시가지경관지구, 비행안전제5구역 등 다수의 제한사항이 있어 향후 건물 이용 및 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 수진역 역세권에 위치한 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 건물 상태 또한 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고, 해당 임차인이 경매 신청 채권자라는 점이 가장 큰 변수입니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 임차인의 채권액(170,641,600원)과 보증금 사이의 관계, 그리고 배당 절차 결과를 면밀히 확인해야 합니다. 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수진역(지하철 8호선) 이용이 편리하여 직장인 등 실수요자 및 투자자에게 매력적입니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 탄탄한 배후수요: 오피스텔, 주택, 업무시설이 밀집해 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 상대적으로 저평가 가능성: 대항력 있는 임차인 이슈로 인해 시세 대비 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 168,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 2026년 5월 18일 거래 (23.5402㎡, 3층): 159,500,000원

* 2026년 7월 11일 거래 (20.0443㎡, 8층): 152,000,000원

* 종합 분석: 본 물건은 전용면적 23.54㎡로, 2026년 5월 18일에 거래된 23.5402㎡ 면적의 오피스텔(159,500,000원)과 유사합니다. 감정가(168,000,000원)는 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있습니다. 대항력 있는 임차인 및 경매 신청 채권자라는 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 낙찰자에게 보증금 부담이 없음을 시사하지만, 명도 과정의 불확실성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 158,000,000원

최근 실거래가와 감정가, 그리고 복잡한 권리 관계로 인한 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 1억 5천만 원에서 1억 5천 8백만 원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 배당표 및 명도 가능성 등을 추가적으로 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.