나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3052 [1] 경기도 하남시 풍산동 506-1 한강프라자2 5층505호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정산감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 풍산동 소재 ""한홀초등학교"" 북동측 인근에 위치한 부동산으로서 주위는
근린생활시설, 아파트, 근린공원 등이 소재하고 있으며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 북동측 근거리에 ""미사전철역""이 소재하며, 인근에 버스정류장이
소재하는 등 제반교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 구조 평스라브지붕 제5층건 내 제505호로서
외벽 : 석재 및 판넬 마감 등
내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등.
창호 : 새시 창호 등.
(사용승인일:2018-08-30)

이용상태

공부상 용도는 ""사무소""로서 현재 사무소(세무사 사무실)로 이용중임.
(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등 구비
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 제1종 제2종근린생활시설 및 교육연구시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약18미터, 남측으로 약12미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) ,
중로3류(폭 12m~15m)(접합). 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부
내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사랑유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호
구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[미사랑유치원])<교육
환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 '사무소'로서 현황조사시 세무사 사무실로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line 1)

(blank line 2)

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 성남지원 2025타경3052 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (하나은행으로 추정됨)

(blank line 1)

(blank line 2)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 하남시 풍산동 506-1, 한강프라자2 5층 505호

* 용도: 근린상가 (공부상 '사무소'로 등재)

* 감정가: 278,000,000원

(blank line 1)

(blank line 2)

1.3. 토지 및 건물 현황

* 토지 면적: 27.55㎡ (약 8.33평) / 토지 지분: 27.55㎡ (약 8.33평)

* 건물 면적: 63.27㎡ (약 19.14평) / 건물 지분: 63.27㎡ (약 19.14평)

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조, 2018년 8월 30일 사용승인

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

(blank line 1)

(blank line 2)

1.4. 특이사항

* 공부상 용도는 '사무소'이며, 현황 조사 시에는 세무사 사무실로 이용 중입니다.

2. 입지조건

(blank line 1)

(blank line 2)

2.1. 위치 및 주위 환경

* 경기도 하남시 풍산동에 소재한 "한홀초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 근린생활시설, 아파트, 근린공원 등이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 북동측 근거리에 지하철 5호선 "미사역"이 소재하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 해당합니다.

* 인접 도로로는 동측 약 18미터, 남측 약 12미터의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 제한 사항으로는 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대 및 절대보호구역(미사랑유치원), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등이 있습니다.

3. 권리분석

(blank line 1)

(blank line 2)

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당 (하나은행, 2018-12-28, 123,600,000원)이 본 건의 말소기준권리가 됩니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

3.2. 등기부 현황

* 등기부채권 총액은 224,001,575원입니다.

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 기재된 모든 근저당(을1, 을2)과 가압류(갑10), 압류(갑7, 갑8, 갑9)는 말소 예정으로 기재되어 있어 소멸될 것으로 보입니다.

* 본 경매는 하나은행의 임의경매(갑11, 2025-07-22, 59,265,744원)로 진행되고 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

(blank line 1)

(blank line 2)

4.1. 건물 용도 및 현황

* 건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설, 교육연구시설 등으로 기재되어 있으나, 집합건물 전유부상 505호의 공부상 용도는 '사무소'입니다.

* 현재 현황 조사 시에는 세무사 사무실로 이용 중입니다.

* 본 건물은 2018년 8월 30일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

4.2. 주변 상권 특성

* 근린상업지역에 위치하며, 주변에 주거 단지 및 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 배후 수요가 안정적입니다.

* 미사지구 지구단위계획구역에 포함되어 체계적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

(blank line 1)

(blank line 2)

5.1. 편의시설

* 주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

5.2. 교육시설

* 북동측 인근에 "한홀초등학교"가 위치하고 있습니다.

* "미사랑유치원" 관련 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

(blank line 1)

(blank line 2)

6.1. 공부상 용도와 현황 이용의 차이

* 공부상 '사무소'와 현황 '세무사 사무실' 이용은 일치하나, 향후 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

6.2. 토지 이용 제한 사항

* 상대/절대보호구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 건축물의 증축, 개축 또는 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

(blank line 1)

(blank line 2)

6.3. 임대차 관계 불확실성

* 임대차 관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 0원이라도 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

(blank line 1)

(blank line 2)

7.1. 물건 총평

* 본 건은 하남시 풍산동 소재의 비교적 신축(2018년 준공)인 근린상가(사무소)로, 지하철역과 버스정류장이 인접하여 교통이 편리한 입지입니다. 주변 주거 단지 및 상업 시설과의 조화를 이루는 지역에 위치하고 있으며, 권리 관계 또한 명확하여 낙찰 후 소멸될 권리가 대부분입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 이용의 일치 여부, 임대차 관계 미상인 점 등은 주의 깊게 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

(blank line 1)

(blank line 2)

8.1. 강점

* 신축 건물로 건물 상태 양호 예상.

* 미사지구 개발 계획과 연계된 지역으로 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 대중교통 접근성.

* 토지 사용에 대한 권리 확보가 가능한 일괄 매각 물건.

(blank line 1)

(blank line 2)

8.2. 기회

* 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 상가로서의 지속적인 임대 수익 가능성.

* 지역 발전과 함께 상승할 부동산 가치.

9. 예상 입찰가

(blank line 1)

(blank line 2)

9.1. 산정 기준

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 278,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가, 주변 시세, 낙찰가율, 본 건의 개별적인 장단점 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 전문가의 컨설팅이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.