나이스옥션 법원경매 성남 2025타경2929 [1] 경기도 광주시 중대동 210-24 텃골전원타운 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 중대동 소재 ""지하철 경강선 삼동역"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 2013.1.18.)
외 벽 : 돌 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

각각 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경2929 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 중대동 210-24 텃골전원타운 103동 1층101호

* 건물용도: 다세대주택

* 감정평가액: 195,000,000원

* 토지면적: 80.82㎡ (약 24.45평)

* 토지지분: 80.817㎡ (약 24.45평)

* 건물면적: 70.36㎡ (약 21.29평)

* 건물지분: 70.36㎡ (약 21.29평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 광주시 중대동에 소재하며, 지하철 경강선 삼동역 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 건물 정보: 본건은 2013년 1월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인한 소멸: 본 물건은 임의경매 절차에 따라 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리(소유권 제외)는 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

* 말소기준권리: 국민은행 근저당(2018년 9월 14일 접수, 127,380,000원)이 말소기준권리가 되며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 제공된 정보상 인수해야 할 보증금 총액은 0원입니다.

* 본건은 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사를 통해 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 최근 거래 사례:

* "물빛타운(103동)" (2026년 5월 4일 거래): 전용면적 82.89㎡ (약 25.08평)이 380,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 15,150,000원 수준입니다. 본건과 동일한 "103동"에 위치하며, 신축 연도(2026년) 표기는 오류 가능성이 있습니다.

* "중앙파크힐(A동)" (2026년 5월 20일 거래): 전용면적 53.34㎡ (약 16.14평)이 218,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 13,510,000원 수준입니다.

* "삼성로얄맨션101동" (2026년 5월 6일 거래): 전용면적 77.22㎡ (약 23.36평)이 166,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 7,150,000원 수준으로, 인근 시세와는 다소 차이가 있습니다.

* 시세 분석: 본건의 전용면적은 70.36㎡ (약 21.29평)이며, 감정가는 195,000,000원입니다.

* "물빛타운(103동)"의 거래가(평당 약 15,150,000원)를 본건 면적에 적용할 경우, 약 322,500,000원 이상의 가치가 추정됩니다. "중앙파크힐"의 거래가(평당 약 13,510,000원) 적용 시 약 287,700,000원 수준입니다.

* 최근 거래 사례들을 종합하면, 본건의 감정가는 시장 실거래가 대비 낮게 평가되었을 가능성이 높습니다. 특히 동일 건물(103동)의 높은 거래가는 본건의 잠재적 가치가 감정가를 크게 상회할 수 있음을 시사합니다. 1층이라는 점을 감안하더라도, 평당 시세는 10,000,000원에서 15,000,000원 이상으로 형성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 경강선 삼동역 인근에 위치하여 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 인근 버스정류장을 통해 광주시 주요 지역 및 서울 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주위에 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변 지역에 대한 교육시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 규제: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

* 1층 위치: 1층이라는 점은 상대적으로 조망, 채광, 환기, 보안 등에서 고층 유닛 대비 선호도가 낮을 수 있으며, 이로 인해 매매 시 가치 반영에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색을 통해 주변에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 정확한 주변 환경 확인을 위해 반드시 현장 답사를 실시해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 중대동에 소재한 다세대주택으로, 지하철역 및 버스정류장과의 접근성이 양호하여 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리관계가 깨끗한 물건으로, 낙찰자가 추가적인 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 최근 인근 지역 유사 물건들의 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가가 시장 실거래가 대비 낮게 책정되었을 가능성이 높아 시세차익을 기대해 볼 수 있는 잠재력이 있는 물건입니다.

* 다만, 1층이라는 점과 일부 토지 이용 제한 지역에 포함된 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 대비 높은 시장 가치 추정으로 시세차익 실현 기회가 기대됩니다.

* 안전한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관련 분쟁 소지가 매우 적습니다.

* 우수한 입지: 대중교통 접근성이 좋고 생활 편의시설 이용이 편리한 주거 지역에 위치합니다.

* 동일 단지 고가 거래 사례: 같은 건물(103동) 내 다른 유닛의 높은 거래가는 본건의 가치 상승 잠재력을 뒷받침합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 195,000,000원

* 시장 가치 추정: 본건의 전용면적(70.36㎡)과 동일 단지(103동) 내 다른 유닛의 거래 사례(평당 약 15,150,000원)를 바탕으로 산정한 시장 가치는 약 322,500,000원 이상으로 추정됩니다. 인근의 다른 거래 사례들을 고려하더라도 최소 250,000,000원 이상의 가치를 지니는 것으로 판단됩니다.

* 본 물건은 1층이라는 점과 건물 연식(2013년)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 그러나 감정가(195,000,000원)가 현재 추정되는 시장 가치보다 현저히 낮으므로, 감정가 대비 110% ~ 130% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 보수적인 시세 반영 및 경매 시장 특성을 고려한 예상 입찰가: 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.