나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1514 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1125-1 파비오더씨타 5층업무시설513호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤민준 · 평가일 2025.08.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청역' 남동측 인근에 위치하며 주변
은 상업용 부동산, 아파트단지, 주상용 부동산, 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 수원시청역) 등이
소재하는바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지붕 17층 건물 중 제5층
업무시설 513호로서( 사용승인일자 : 2023.08.23. )
외 벽 : 커튼월 마감 및 석재붙임 마감 등.
내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

업무시설(현재 공실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 구비되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 부정형의 평지로서 숙박시설, 제1,2종근린생활시설,업무시설,판매시설,문화및집회시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 50미터, 서측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 남측으
로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

인계동 1125-1 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
인계동 1125-3 :도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보행자전용도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1514 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1125-1 파비오더씨타 5층 업무시설513호

용도: 업무시설

감정가: 280,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 7.84㎡ (약 2.37평)

토지 지분: 7.8394㎡ (약 2.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.80㎡ (약 12.04평)

건물 지분: 39.8㎡ (약 12.04평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 280,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청역' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 부동산, 아파트단지, 주상용 부동산, 다세대주택 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선 수원시청역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 양호합니다. 수원시청역과는 약 139m 거리로 매우 가깝습니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 노폭 약 50미터, 서측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 각각 접하며, 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 인계동 1125-1: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 광로2류(폭 50m~70m), 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 인계동 1125-3: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보행자전용도로), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 있습니다.

* 을1 (접수 2023-10-31): 근저당권 (농업협동조합자산관리회사) 210,000,000원 - 말소기준권리

* 갑3 (접수 2023-10-31): 소유권이전(2번신탁등기말소) (수원갤러리아역세권복합개발피에프브이)

* 갑4 (접수 2023-10-31): 소유권이전 (윤혜영, 매매)

* 갑5 (접수 2024-10-02): 가압류 (학교법인) 270,000,000원 - 말소

* 갑6 (접수 2024-11-15): 압류 (수원시) - 말소

* 갑7 (접수 2025-07-29): 임의경매 (농협은행주식회사) 180,800,177원 - 말소

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사피엔피(박종헌)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 980,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024-08-09

* 확정일자: 2024-08-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

박 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부 상 모든 권리는 말소기준권리인 근저당보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 인수되는 권리나 보증금은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

주변 지역은 상업용 부동산, 아파트단지, 주상용 부동산, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 수원시청역을 중심으로 행정기관, 금융기관, 상업시설, 유흥가 등이 밀집된 지역입니다.

4.2. 건축물 주용도

본건이 속한 '파비오 더 씨타' 건물은 숙박시설, 제1,2종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설, 교육연구시설 등 복합 용도로 활용되고 있습니다. [cite:4, cite:9] 본건은 이 중 업무시설로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

수원시청역 인근에 위치하여 수원시청, 경기아트센터, 뉴코아아울렛 동수원점, CGV 동수원, 홈플러스 동수원점(폐점), 한신식자재마트, 부엉이식자재마트 등이 인접해 있습니다. [cite:3, cite:5] 또한, 다양한 음식점, 상점, 오피스 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

현재 공실 상태로 이용 중이며, 임대 관계는 미상입니다. 향후 임대차 진행 시 공실 위험성을 고려해야 합니다.

6.2. 권리 관련 리스크

권리 분석상 인수되는 권리나 임차보증금은 없는 것으로 파악되나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리 변동이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 건물 사용승인일자: 2023년 8월 23일로 비교적 신축 건물입니다.

* 임대차 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권에 위치한 신축급 업무시설로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지 (수인분당선 수원시청역 인근)

* 비교적 신축 건물 (2023년 사용승인)

* 권리관계가 깨끗하여 명도 부담이 적음

* 수원시청, 행정기관, 상업시설 등 풍부한 배후수요 및 유동인구

* 복합용도로 개발되어 다양한 상업시설 및 업무시설 집적

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 현재 공실 상태이며, 감정가는 280,000,000원입니다. 인근 유사 물건의 시세와 건물 연식, 입지 조건, 현재 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정합니다. 권리상 인수될 금액은 없습니다.

9.2. 예상 입찰가

300,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.