나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1502 [1] 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 9층938호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 '세마동 행정복지센터' 동측에 인접하여 위치하며, 본건 주위는 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 공장 및 업무지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 인근에 일반시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재하고, 본건 남동측 인근에 수도권전철1호선 '세마역'이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 9층 938호로서,

- 외벽 : 로이복측유리 마감 등
- 창호 : 시스템창호 마감 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기타 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 폭 약 40미터 내외, 북측으로 폭 약 10~12미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(세교지구) , 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합) , 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

공장(지식사업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2간격을 띄웁니다.

1.1. 사건 기본사항

2간격을 띄웁니다.

사건번호: 수원지방법원 2025타경1502 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO (하나은행)

1.2. 물건 상세정보

2간격을 띄웁니다.

소재지: 경기도 오산시 세교동 595-1, 더퍼스트타워세교 9층 938호

용도: 지식산업센터 (공장)

토지면적: 15.17㎡ (약 4.59평)

건물면적: 47.40㎡ (약 14.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 165,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 10층 건물 내 9층

사용승인일: 2021년 02월 26일

2. 입지조건

2간격을 띄웁니다.

2.1. 위치 및 주변 환경

2간격을 띄웁니다.

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 '세마동 행정복지센터' 동측에 인접하여 위치합니다.

주변 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 공장 및 업무지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

세교지구는 대규모 택지개발지구로, 주거, 상업, 업무, 녹지 공간이 균형 있게 계획되어 있으며, 인근에 대규모 산업단지나 혐오시설에 대한 민원은 보고되지 않았습니다.

2.2. 교통 여건

2간격을 띄웁니다.

본건까지 차량의 접근이 용이합니다.

본건 인근에 일반 시내버스가 정차하는 노선버스정류장이 소재합니다.

본건 남동측 인근에 수도권 전철 1호선 '세마역'이 위치하고 있어, 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

세교지구는 1호선 세마역을 중심으로 교통망이 개선되고 있으며, 대중교통 이용 편의 증진을 위한 노력이 계속되고 있습니다.

2.3. 도로 접근성

2간격을 띄웁니다.

본건 토지는 남측으로 폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 북측으로는 폭 약 10~12미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

2간격을 띄웁니다.

3.1. 등기부 현황

2간격을 띄웁니다.

* 2021-10-22: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (주식회사더퍼스트타워세교)

* 2021-12-17: 소유권 이전 (주식회사 씨엔시스템)

* 2021-12-17: 근저당권 설정 (하나은행, 192,000,000원)

* 2024-07-12: 압류 (동화성세무서장)

* 2025-07-24: 임의경매 개시 결정 (하나은행, 153,059,934원) - 본건 경매

3.2. 말소기준권리

2간격을 띄웁니다.

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 17일 접수된 하나은행의 근저당권 (채권액 192,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

2간격을 띄웁니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸되며, 후순위 권리 및 압류 등도 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

2간격을 띄웁니다.

임대 관계: 미상

인수되는 임차보증금 합계: 0원

*주의: 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자가 존재할 경우 명도에 대한 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 월차임 등의 미상 내용에 대한 확인이 요구됩니다.*

4. 상권분석

2간격을 띄웁니다.

4.1. 지역 특성

2간격을 띄웁니다.

경기도 오산시 세교동 일대는 신흥 주거 및 산업 복합단지로 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

본건이 위치한 더퍼스트타워세교는 지식산업센터가 밀집한 지역에 속해 있어 관련 업종의 집객력이 높습니다.

오산 세교동은 산업단지 배후 수요가 풍부하며, 1호선 세마역을 중심으로 교통망 개선이 이루어지면서 지식산업센터의 가치가 상승하고 있습니다.

4.2. 업종 분석 (지식산업센터)

2간격을 띄웁니다.

본건의 용도는 지식산업센터(공장)로, IT, 제조업, 서비스업 등 다양한 기업의 입주가 가능합니다.

지역 내 지식산업센터는 꾸준한 수요를 보이고 있으며, 세교지구 개발과 함께 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

주변에 업무 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기업 운영에 유리한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

2간격을 띄웁니다.

5.1. 편의시설

2간격을 띄웁니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 공공기관

2간격을 띄웁니다.

'세마동 행정복지센터'가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

2간격을 띄웁니다.

6.1. 법규 및 규제

2간격을 띄웁니다.

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구)이며, 광로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 해당합니다. 해당 규제 사항들이 향후 개발이나 건축 행위에 제한을 줄 수 있으나, 본건은 이미 준공된 건물로 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.

6.2. 관리 문제

2간격을 띄웁니다.

집합건물의 경우, 관리단 또는 위탁관리회사를 통한 공용부분 관리가 이루어집니다. 연체된 관리비 등은 낙찰자가 인수하지 않으나, 명도 및 입주 과정에서 관리사무소와 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

2간격을 띄웁니다.

지식산업센터는 경기 변동 및 지역 내 공급량에 따라 공실 위험이 있을 수 있습니다. 임대 시에는 임차인 모집 전략 수립이 중요합니다.

7. 종합 의견

2간격을 띄웁니다.

본건은 경기도 오산시 세교동에 위치한 지식산업센터로, 1호선 세마역 역세권에 인접하여 교통 여건이 우수하고 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리도 없습니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점과 지식산업센터의 특성상 공실 가능성 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

세교지구 개발과 함께 지역 가치 상승이 기대되는 물건으로, 장기적인 관점에서 투자가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

2간격을 띄웁니다.

* 1호선 세마역 인접으로 인한 역세권 프리미엄 기대.

* 성장관리권역 내 위치하여 사업 지원 및 발전 가능성.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능.

* 비교적 신축급 건물로 즉시 사용 또는 임대 용이.

* 주변 지식산업센터 밀집 지역으로 관련 업종 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

2간격을 띄웁니다.

본건의 감정가는 165,000,000원입니다.

입찰가는 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

본건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.