나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57066 [1] 경기도 용인시 기흥구 신갈동 14-4 신미주아파트 102동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 ""신갈중학교"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(신미주아파트 제102동 제7층 제704호)로서 인근은 아파트 단지, 학교, 노변 근린생활시설이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

1995년 2월 24일자로 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 20층 건물 내 제7층 제704호 단위세대로서,

외벽: 몰탈위페인팅,
내벽 및 천정: 벽지 및 타일마감,
창호: 알루미늄 및 하이 새시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2, 보일러실, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 폭 약 8m 포장도로, 단지 북측으로 폭 약 6m 포장도로에 이면으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비예정구역<도시 및 주거환경정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계는 미상임.
(2) 내부 구조: 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 구조는 건축물대장 도면, 평가선례 등을 참고하여 평가하였음.
(3) 기타: 본 아파트 단지는 용인시 고시 제2021-138호 '2030 용인시 도시주거환경정비기본계획 수립 고시'에 의거하여 기흥8주택재건축 정비예정구역으로 지정되어 있음.

물건 비고

본 아파트 단지는 용인시 고시 제2021-138호 '2030 용인시 도시주거환경정비기본계획 수립 고시'에 의거하여 기흥8주택재건축 정비예정구역으로 지정되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57066 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 신갈동 14-4 신미주아파트 102동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 358,000,000원

토지면적: 31.16㎡ (약 9.43평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영등포농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 "신갈중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 학교, 노변 근린생활시설이 소재한 전형적인 주택지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

* 도로: 단지 남측으로 폭 약 8m, 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 국지도로에 접합된 상태입니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비예정구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 19일자 영등포농업협동조합의 근저당권(134,400,000원)이 말소기준권리입니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 근저당권 (영등포농업협동조합): 134,400,000원 (말소기준권리)

* 가압류 (영등포농업협동조합): 8,440,727원

* 임의경매 (영등포농업협동조합): 117,024,421원

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (이춘분): 210,000,000원. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-02-04

* 확정일자: 2021-08-17

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 210,000,000원

* 주의: 임차인 이 는 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 210,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있으므로, 해당 금액만큼의 추가 자금 확보 및 신중한 권리 분석이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 위치하고 있으며, 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 제공하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 직접적인 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 신갈신미주

* 주소: 경기도 용인시 기흥구 신갈동 14-4

* 사용승인일: 1995년 2월 24일 (현재 29년차)

* 건물 규모: 20층 건물 중 7층, 총 102개 동 (단지 내 동 수 2동으로 표기되어 있으나, 건축물대장상 3개 동으로 추정)

* 세대수: 247세대 (건축물대장상 106세대)

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조, 평스라브 지붕

* 이용 상태: 아파트 (방 3, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2, 보일러실, 발코니 등)

* 설비: 위생 및 급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 개별난방 설비 완비.

* 주차: 총 77대 (지상 12대, 지하 12대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 관리사무소 연락처: 031-285-7170

* 주변 시설:

* 교육: 신갈중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의: 노변 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재건축 구역 지정: 본 아파트 단지는 용인시 고시 제2021-138호에 의거하여 '2030 용인시 도시주거환경정비기본계획'상 기흥8주택재건축 정비예정구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재건축을 통한 자산 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 추진 시기, 방식, 진행 여부 등은 불확실하며 상당한 기간이 소요될 수 있습니다.

* 임차인 보증금 인수: 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 낙찰가의 총액 외에 추가로 발생할 수 있는 비용입니다.

* 건축 연한: 1995년 준공된 아파트로, 29년이 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있으며, 재건축 또는 리모델링에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 신갈동 소재 신미주아파트 102동 704호로, 84.96㎡(약 25.70평)의 전용면적을 가진 아파트입니다. 감정가는 358,000,000원으로 책정되었습니다.

입지적으로는 신갈중학교 인근의 주거지역에 위치하며, 기본적인 편의시설과 대중교통망을 갖추고 있습니다.

가장 중요한 특징은 '기흥8주택재건축 정비예정구역'으로 지정되어 있다는 점과, 210,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

최근 실거래가 자료를 보면 유사 면적대의 아파트가 감정가 수준 또는 그 이상으로 거래된 사례가 있어 시장 수요는 꾸준한 것으로 파악됩니다.

하지만 재건축 사업의 불확실성과 임차인 보증금 인수라는 큰 부담을 종합적으로 고려할 때, 신중하고 면밀한 검토 후에 입찰에 참여하는 것이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 재건축 잠재력: 정비예정구역 지정으로 향후 재건축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 준수한 입지와 생활 환경, 비교적 양호한 최근 실거래가 추이를 바탕으로 실거주 목적 또는 장기 투자 목적으로 고려해볼 수 있습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 인수 보증금 부담을 감안하더라도, 낙찰가를 보수적으로 책정할 경우 시세 대비 매력적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 84.96㎡ (본건 면적): 2026년 7월 4일, 37,500만원 (375,000,000원)

* 59.22㎡ (소형 면적): 2026년 6월 17일, 24,900만원 (249,000,000원)

* 59.22㎡ (소형 면적): 2026년 6월 6일, 27,000만원 (270,000,000원)

* 감정가: 358,000,000원

* 인수 보증금 (임차인): 210,000,000원

* 시세 대비 고려사항:

* 본건과 동일한 면적인 84.96㎡의 최근 실거래가가 375,000,000원으로, 감정가(358,000,000원)보다 소폭 높게 형성되어 있습니다. 이는 시장에서 해당 면적의 수요가 꾸준함을 시사합니다.

* 그러나 210,000,000원의 인수 보증금 부담은 반드시 고려해야 할 요소입니다. 입찰가에 이 금액을 더한 총 취득 비용을 기준으로 가격을 산정해야 합니다.

* 재건축 가능성은 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 이는 불확실성이 크므로 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가를 기준으로 하되, 인수 보증금 부담과 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근을 권장합니다.

* 권장 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 360,000,000원

* 예시: 입찰가 350,000,000원 선택 시, 총 예상 취득 비용 = 350,000,000원 (입찰가) + 210,000,000원 (인수 보증금) = 560,000,000원.

* 이 범위는 현재 파악된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 입찰 직전의 시장 상황, 현장 조사 결과, 본인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설:

* 본 아파트 단지 및 주변 지역에 대해 조사한 결과, 직접적으로 인접하여 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.