나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57071 [1] 경기도 수원시 장안구 파장동 606-9 트윈하우스 비 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 '수원수일중학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진,출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호로서

외벽 : 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

대상물건은 '도시형생활주택-단지형다세대(방3, 발코니, 거실, 주방, 욕실2, 현관 등)'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서, '주거용(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지' 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

파장동 606-9 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 한현민)로부터 2026. 5. 21.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경57071 (1)

소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 606-9 트윈하우스 비 3층301호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 33.40㎡ (약 10.10평)

토지지분: 33.399㎡ (약 10.10평)

건물면적: 47.17㎡ (약 14.27평)

건물지분: 47.175㎡ (약 14.27평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호

주요 용도: 도시형생활주택-단지형다세대 (방3, 발코니, 거실, 주방, 욕실2, 현관 등)

건축물 사용승인일: 2019년 7월 5일

총 건물 연면적: 705.89㎡

총 대지 면적: 444.5㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 233,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 '수원수일중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 필지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

2.4. 주변 시설 분석

대상 물건 인근에는 주거 밀집 지역과 함께 학교, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 지도상 확인 결과, 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(한 )

보증금: 232,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 26일

확정일자: 2020년 4월 17일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(임차인 한현민)로부터 2026년 5월 21일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 본 경매 절차를 통해 매수인에게 임차인의 보증금 채무가 승계되지 않음을 의미합니다.

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2021년 12월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다. 이보다 늦은 날짜의 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. (을5: 한현민 주택임차권, 갑4: 수원시 압류, 갑5: 주택도시보증공사 강제경매, 갑6: 강서세무서 압류 등)

등기부채권 총액은 약 1,628,000,000원입니다.

3.4. 인수 가능한 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 한현민의 주택임차권(을5)은 말소기준권리보다 늦고, HUG의 확약서 제출로 인해 매수인에게 보증금 채무가 승계되지 않아 사실상 인수 대상이 아닙니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 파장동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 거래: 43.5㎡, 105,000,000원 (건축년도 1991년)

- 2026년 6월 거래: 42.925㎡, 215,000,000원 (건축년도 2016년)

- 2026년 6월 거래: 48.14㎡, 140,000,000원 (건축년도 1991년)

대상 물건(트윈하우스B, 2018-2019년 준공)의 전용면적 47.17㎡와 건축년도를 고려할 때, 2016년식 나경캐슬(B동)의 최근 매매가(42.925㎡, 215,000,000원)가 가장 유사한 비교 대상으로 판단됩니다. 이를 바탕으로 환산 시, 47.17㎡ 기준 약 236,210,000원의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다. 이는 본 물건의 감정가 233,000,000원과 유사한 수준입니다.

4.2. 주변 시설 분석

주변 지역은 주거지대로서 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 학교(수원수일중학교)가 인접해 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 내부에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주거지대 특성상 마트, 병원, 음식점 등 기본적인 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 확약서 관련

주택도시보증공사(HUG)의 임차인에 대한 확약서 제출로 인해 임차보증금 미회수액 등 인수되는 금액은 없으나, 임차인의 명도 관련 절차가 원만하게 진행될 필요가 있습니다. 확약서 내용에 따라 임차인이 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소가 예정되어 있어, 매수인에게는 큰 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 리스크

건축년도가 2018-2019년으로 비교적 신축이지만, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 주변 시세 변동에 따라 투자 수익률이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구의 주거지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 등기부상 복잡한 권리관계가 있으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸되며, 특히 HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 주변 실거래가를 고려할 때 감정평가액 수준에서의 입찰이 합리적일 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG 확약서로 인한 임차보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 최근 준공된 도시형생활주택으로 신축에 가까운 상태.

* 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 인근 학교 및 편의시설 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

제공된 시세 자료와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 이는 임차인 관련 인수 금액이 없다는 점과 주변 유사 물건의 실거래가를 반영한 가격입니다. 실제 입찰 참여 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.