나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34019 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 131-1 대림빌라 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 심곡동 소재 '심곡동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 다세대주택, 아파트, 근린시설 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평 슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, -외벽: 드라이비트 등 마감, -창호: 새시창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 평탄한 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소명여자중,고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34019 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 131-1 대림빌라 가동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 2천 4백만원

토지 면적: 14.80㎡ (약 4.48평)

건물 면적: 31.64㎡ (약 9.57평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 심

건물 구조: 철근콘크리트조 평 슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호

건축 연도: 2001년

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: '심곡동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린시설 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통 상황: 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

인접 도로 상태: 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로 이용 중.

1.2. 권리분석

총괄: 본 건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 '갑5' (2025.07.24. 강제경매개시결정)입니다.

주요 권리사항:

* '을3' (2025.03.06. 주택임차권): 임차인 심소희 (보증금 1억 2천만원). 전입 2023-02-02, 확정 2024-10-22. 대항력 있음.

* 본 건의 등기부등본 상 '을3' 주택임차권은 말소기준권리(갑5)보다 선순위이며, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있습니다. 이는 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다.

* 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 실제 인수 여부 및 금액에 대한 추가적인 법적 검토 및 현장 조사가 반드시 필요합니다. 임차인의 권리 신고 내용과 등기부상 권리 내용 간의 일치 여부 및 배당 결과에 따라 인수 금액이 달라질 수 있습니다.

* 채권자 겸 임차인: 경매 신청 채권자(갑5)와 선순위 임차인(을3)이 동일인(심소희)입니다.

채권 총액: 120,000,000원 (채권자: 심소희)

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

* 제공된 주변 시세 정보는 전용면적 약 65~71㎡ (약 20~21평)의 다세대주택 매매 사례이며, 본 건(전용면적 약 9.57평)과는 면적 차이가 큽니다.

* 비교 사례 1: 2026년 3월 6일, 71.1㎡ (약 21.5평), 4층, 1억 8천만원.

* 비교 사례 2: 2026년 4월 21일, 71.28㎡ (약 21.6평), 4층, 2억 3천 5백만원.

* 비교 사례 3: 2026년 7월 4일, 64.955㎡ (약 19.6평), 5층, 2억 8천 8백만원.

* 제공된 사례들은 규모가 큰 편으로, 동일 건물 내 소형 면적의 가치를 직접적으로 반영하기에는 한계가 있습니다. 동일 면적대의 실제 거래 사례가 더 필요하며, 단위 면적당 가격이 더 높을 수 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역).

1.4. 생활정보

편의시설: '심곡동행정복지센터' 인근으로, 주위 환경에 다세대주택, 아파트, 근린시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 상대보호구역으로 '소명여자중,고'가 인근에 있음을 유의해야 합니다. (부천교육지원청 문의 필요)

주변 환경 위험 요소:

* 부천시 심곡동 지역의 일부 가로주택 정비사업 구역에서 사업 지연으로 인해 폐허가 된 빈 건물이 방치되어 범죄 사각지대로 우려된다는 보도가 있습니다. 본건과의 직접적인 연관성은 파악되지 않으나, 지역 내 개발 지연 및 방치된 건물에 대한 잠재적 불안 요소를 인지할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 일정 규모 이상의 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 유효)

* 선순위 임차인 인수 가능성: '을3' 주택임차권(심소희)은 말소기준권리보다 선순위이며, 보증금 1억 2천만원이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 순위 및 실제 배당률에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

* 보증금 미상 임차인 주의: 비록 본 건의 임차인은 보증금(1.2억)이 명확하나, 만약 보증금/차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 합니다. (본 건 해당 없음)

* 면적 대비 시세 불확실성: 제시된 주변 시세 정보는 본 건보다 훨씬 큰 면적을 가지고 있어, 정확한 시세 판단에 어려움이 있으며, 동일 면적대 거래 사례 확보가 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주변 환경은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징이자 위험 요소는 선순위 임차인의 존재이며, 해당 임차인의 보증금 1억 2천만원이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상반되는 부분이 있어, 철저한 권리 분석과 함께 임차인과의 협상 또는 명도 전략 수립이 필수적입니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점과 주변 시세 정보의 면적 차이로 인한 시세 판단의 어려움도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 심곡동 지역 내 소형 다세대주택으로, 적절한 가격에 낙찰받는다면 1인 가구 주거용 또는 소액 투자용으로 활용 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리 분석과 인수 금액 확인 후, 리스크를 감수한 합리적인 입찰가를 책정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 경매 신청 채권자가 선순위 임차인과 동일하므로, 임차인의 배당 요구 및 실질적인 보증금 회수 가능성을 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 124,000,000원

* 선순위 임차인 보증금 (인수 가능성 있음): 120,000,000원

* 경매 채권액 (임차인이 신청): 124,655,342원

* 주변 시세: 제공된 비교 대상(약 20평대)의 매매가가 1.8억 ~ 2.88억 수준입니다. 본 건의 전용면적(약 9.57평)을 고려하면, 일반적인 소형 면적의 단위 면적당 가격 상승률을 감안하더라도 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 선순위 임차인 보증금 1억 2천만원을 인수한다고 가정하고, 이를 제외한 금액으로 보수적으로 산정해야 합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '을3' 주택임차권 인수 가능성 간의 괴리가 크므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

* 만약 임차인 보증금 1.2억을 인수하지 않는다고 가정하더라도(배당으로 전액 변제될 경우), 소형 면적에 대한 수요와 현 시세 대비 가격 경쟁력을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정한 것이며, '을3' 주택임차권이 전액 변제되지 아니하면 낙찰자가 인수하게 되므로, 실제 인수 금액을 반드시 현장 조사 및 법적 검토를 통해 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.