나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2915 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15 아이원팰리스 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치한 아이원팰리

스 제1층 제102호 외 7개호로서 부근은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 내 1층 102호 외 7개호로,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2018.01.18 )

외 벽 : 석재 및 타일마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

■ 102호 : 공부상 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 현황 '음식점'임

■ 113호 : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 현황 '공실'임.

■ 201호 : 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'으로 외관상 '근린생활시설'임.

■ 202~205호 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'으로 외관상 '사무실'임.

■ 207호 : 공부상 '제2종근린생활시설(사무소)'으로 현황 '사무실'임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사각형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 남측 및 동측으로 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 고강동 359-15번지 :

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 다지구(

소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억

제권역<수도권정비계획법>


■ 고강동 359-16번지 :

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의

관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면

(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며, 자세한

임대관계는 미상임.


■ 202호~205호 외관상 '사무실'로, 202호 및 205호는 출입문 있으나, 203호 및 204호는 별

도의 출입문 없이 인접호수 통하여 출입함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 결과와 다를 수 있습니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경2915 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 359-15, 아이원팰리스 1층 102호 (신주소: 경기도 부천시 오정구 고리울로51번길 43)

* 건물명: 아이원팰리스

* 용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설(소매점), 현황 음식점)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물

* 사용승인일: 2018년 01월 18일

* 총 층수: 9층 (본건은 1층)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 감정가: 335,000,000원

* 토지 면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

* 토지 지분: 19.05㎡ (약 5.76평)

* 건물 면적: 42.00㎡ (약 12.71평)

* 건물 지분: 42㎡ (약 12.71평)

* 채권자: 이OO (강제경매 신청 채권자로 추정, 등기부상 강제경매 채권자는 이병은)

1.2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지: 2필지 일단의 사각형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 필지는 남측 및 동측으로 약 8m 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 고강동 359-15번지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 소음대책지역(제3종구역 나지구, 다지구), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역

* 고강동 359-16번지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 소음대책지역(제3종구역 나지구), 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 경기시흥신용협동조합 근저당권 (접수일자: 2022-05-27, 채권금액: 1,098,000,000원)

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 1,268,872,710원입니다.

* 등기 현황:

* 소유권 보존, 공유자 전원 지분 이전 등기 이력이 있습니다.

* 근저당권, 다수의 압류, 강제경매, 가압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이은경 (이 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업일자: 2023-05-08

* 확정일자/배당신고일자: 2025-09-16

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금: 0원 (해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 필요는 없습니다.)

* 유치권:

* 예진이엔지(주)가 2025년 09월 01일자로 공사대금 797,005,399원에 대한 유치권 신고서를 제출하였으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명합니다.

* (중복)경매 신청 채권자인 엠씨유제오차유동화전문유한회사로부터 2026년 02월 19일자로 유치권 배제 신청서가 제출되었습니다. 유치권의 성립 여부는 본 경매 절차의 핵심적인 검토 사항입니다.

1.4. 상권분석

* 주요 용도: 공부상 제1종근린생활시설(소매점), 제2종근린생활시설(일반음식점, 사무소) 등으로 등재되어 있습니다.

* 현재 이용 현황:

* 102호: 공부상 '소매점'이나 현황 '음식점'으로 이용 중입니다.

* 113호: 공부상 '일반음식점'이며 현황 '공실'입니다.

* 201호: 공부상 '일반음식점', 외관상 '근린생활시설'입니다.

* 202호~205호: 공부상 '사무소', 외관상 '사무실'입니다.

* 207호: 공부상 '사무소', 현황 '사무실'입니다.

* 주변 상권: 본건이 위치한 지역은 근린생활시설과 공동주택이 혼재되어 있어, 주변 거주민 및 인근 직장인을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 건물 특성: 아이원팰리스는 9층 규모의 집합건물로, 상가와 주거 시설이 복합된 형태로 운영될 수 있습니다.

* 특이사항: 202호~205호의 경우, 별도의 출입문 없이 인접 호수를 통해 출입하는 구조로 되어 있어, 상가 운영에 있어 접근성 및 독립성에 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변 공동주택 단지 내 또는 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: '고강초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 통한 접근성도 양호합니다.

* 건물 설비: 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 예진이엔지(주)의 약 7.9억 원 규모 유치권 신고는 상당한 금액으로, 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후에도 법적 분쟁이 발생할 수 있는 큰 리스크 요인입니다. 유치권 배제 신청이 제기되었으나, 최종 결과 확인이 필요합니다.

* 복잡한 권리관계: 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 여러 권리가 복합적으로 얽혀 있어 권리분석에 대한 철저한 검토가 요구됩니다.

* 호실별 이용 현황 및 구조: 일부 사무실 호실(203호, 204호)의 경우 별도 출입문 없이 인접 호수를 통해 출입하는 구조는 상가로서의 활용도를 낮출 수 있습니다. 또한, 공부상 용도와 현황 이용의 차이가 있어 업종 전환 시 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 소음대책지역, 과밀억제권역 등 일부 토지이용계획상 제한사항이 있어 향후 재개발이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계: 해당 물건에 대한 자세한 임대 관계는 현재 미상인 부분이 있어, 추가적인 현장 조사 및 확인이 필요합니다. (특정 임차인 이외의 부분)

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 고강동에 위치한 집합건물 내 근린상가(1층 102호)로, 비교적 신축(2018년 사용승인)에 속합니다. 주변에 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요는 확보된 편이며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호합니다.

권리관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리인 근저당권 이하 등기부상 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정이며, 명시된 임차인의 경우 대항력 및 보증금 인수 부담이 없어 권리적 측면에서는 비교적 깔끔한 편입니다.

그러나 약 7.9억 원에 달하는 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불확실한 상황이 본건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 더불어 일부 호실의 구조적 문제, 토지이용계획상의 제한 사항 등도 고려해야 합니다.

투자자는 유치권의 성립 여부, 건물 및 상가의 구체적인 이용 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2018년 사용승인)

* 주변 배후 수요 (아파트 단지, 근린생활시설) 확보 용이

* 권리관계 명확화: 임차인 보증금 인수 부담 없음, 말소기준권리 이하 권리 소멸 예정

* 감정가 대비 시세 차익 기대 (별도 시세 조사 필요)

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 참고: 법원 감정가는 335,000,000원입니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 법원 감정가를 기준으로 하되, 유치권 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토하고, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 향후 시장 전망을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 감정가를 상회하는 공격적인 입찰보다는, 리스크 해소 및 수익성 분석을 토대로 합리적인 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.