나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34001 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 7-9 삼진빌라 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 여월동 소재 ""여월중학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역
으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 304호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 로폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(엄지유치원-부천교육
지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 7-9 삼진빌라 3층 304호에 소재하는 다세대주택입니다.

1.1. 1. 토지 정보

소재지: 경기도 부천시 오정구 여월동 7-9 삼진빌라 3층 304호

용도: 다세대주택

토지면적: 26.52㎡ (약 8.02평)

토지 지분: 26.51875㎡ (약 8.02평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 2. 건물 정보

건물면적: 34.20㎡ (약 10.34평)

건물 지분: 34.2㎡ (약 10.34평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건축 연도: 1993년

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 3층 304호

1.1. 3. 매각 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34001 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

감정가: 128,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 4. 특이사항

대항력있는 임차인 존재

HF 인수조건 변경

1.2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 여월동 소재 "여월중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

갑9. 가압류 (주택도시보증공사, 2024-11-25)

인수되는 권리:

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-23

대항력: 있음

주의사항: 비록 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 관련 금액이 미상인 경우와 유사하게, 인수 가능성 및 명도 과정에서의 불확실성을 배제할 수 없습니다.

임차인: 이

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-31

확정일자: 2022-02-10

배당신고일자: 2024-02-14

대항력: 없음

권리분석: 대항력은 없으며, 확정일자 및 배당신고일자를 통해 배당을 받을 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권 이전 (갑4, 2016-12-02), 공유자 전원 지분 이전 (갑7, 2017-04-28), 소유권 이전 (갑8, 2022-03-31), 주택임차권 (을9, 2024-02-14, 말소), 가압류 (갑9, 2024-11-25, 말소), 강제경매 (갑10, 2025-07-21, 말소), 압류 (갑11, 2025-07-25, 말소).

등기부 채권 총액: 3,150,000,000원

1.4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 생활정보

주변 시설: 근린생활시설, 여월중학교 등.

교통: 버스정류장 인접.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역.

1.6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인(김미숙)으로 인한 명도 및 인수 문제: 보증금/차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있어, 낙찰자가 인수해야 할 법적 책임이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 사실 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사(HF) 관련 인수 조건 변경 사항이 존재하며, 이는 대출 가능 여부, 상환 조건 등에 영향을 줄 수 있으므로 상세 내용을 확인해야 합니다.

건축 연도: 1993년 준공으로 비교적 오래된 건물로, 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 지역 내 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 그러나 등기부상 확인되는 대항력 있는 임차인(김미숙)의 존재, 특히 보증금/차임이 0원으로 신고된 점은 명도 및 인수 과정에서 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한 HF 인수조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 감정가는 1억 2,800만 원으로 책정되었으나, 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

1.8. 투자 포인트

위치: 부천시 오정구 여월동 지역의 다세대주택으로, 지역 내 주거 수요가 꾸준히 있을 수 있습니다.

교통: 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 용이합니다.

적절한 규모: 전용면적 34.20㎡ (약 10.34평)으로 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 면적입니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 128,000,000원

최근 매매 사례 분석:

부원아트빌 (2003년식, 38.36㎡): 75,000,000원 (약 195만 원/㎡)

에스디위너스빌 (2014년식, 40.66㎡): 186,000,000원 (약 457만 원/㎡)

세븐캐슬 (2020년식, 52.2㎡): 270,000,000원 (약 517만 원/㎡)

시세 분석: 본건은 1993년식으로 비교적 오래된 건물이며, 전용면적 34.20㎡ (약 10.34평)입니다. 감정가는 128,000,000원 (약 374만 원/㎡)입니다. 비교 사례 중 가장 오래된 '부원아트빌'의 거래가(7500만원)는 본건의 감정가보다 현저히 낮으나, 면적과 건축 연도를 고려할 때 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 비교적 최신 건물들의 높은 시세를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크 고려: 대항력 있는 임차인(김미숙)의 존재와 HF 인수조건 변경 등은 입찰가를 낮추는 요인이 됩니다. 특히 대항력 있는 임차인 관련 불확실성은 명도 리스크를 높입니다.

예상 입찰가: 115,000,000원

본 예상 입찰가는 감정가(128,000,000원)를 기준으로 하되, 상기 분석된 잠재적 리스크 요인들을 반영하여 보수적으로 산정되었습니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 명도 관련 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.