나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34087 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 375-29 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재‘부천대학교’동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장, 지하철 1호선 '부천역' 등이 소재하는 바, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고 평탄한 장방형 토지로서, '단독주택 및 근린생활시설 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,방화지구,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(연세유치원-부천교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
외벽: 화강석붙임 등 마감,
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 단독주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

본건 건축물현황도상 2층(201호, 202호), 3층(301호), 4층(401호), 5층(501)호로 등재되어 있으나, 현황은 2층(201호~203호), 3층(301호~305호), 4층(401호~405호), 5층(501호~505호)로 출입문이 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 현황 2층(201호~203호), 3층(301호~305호), 4층(401호~405호), 5층(501호~505호)로 출입문에 표시되어 있음.
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 부천지원 2025타경34087 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 375-29

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,437,463,820원

* 토지면적: 172.30㎡ (약 52.12평)

* 건물면적: 374.15㎡ (약 113.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 위반건축물, 재매각

* 주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 현황 2층(201호~203호), 3층(301호~305호), 4층(401호~405호), 5층(501호~505호)로 출입문에 표시되어 있음.

3. 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

1.3. 제시외 건물

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 112.23㎡ (약 33.96평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ‘부천대학교’ 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 소재합니다.

* 지하철 1호선 ‘부천역’이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

* 본건 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 장방형 토지로서, ‘단독주택 및 근린생활시설 건부지’로 이용 중입니다.

* 본건은 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대, 연세유치원), 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 건축물 정보 (JSON 분석 포함)

3.1. 일반사항

* 신주소: 경기도 부천시 원미구 부천로57번길 23-1 (심곡동)

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 지붕구조: (철근)콘크리트

* 주용도: 단독주택 (기타용도: 단독주택 및 근린생활시설)

* 건물 층수: 5층 (지하 0층)

* 사용승인일: 2018-05-16

3.2. 면적 정보

* 토지면적: 172.30㎡ (약 52.12평)

* 건물 연면적 (주요 제공 정보): 374.15㎡ (약 113.17평)

* 건축물 표제부상 총 연면적: 362.81㎡ (약 109.71평)

* 건축물 표제부상 건축 면적: 110.09㎡ (약 33.29평)

* 건물 제시외 면적: 112.23㎡ (약 33.96평)

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016-10-31 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (287,500,000원)입니다.

* 이후 등기된 모든 권리(근저당, 강제경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 287,500,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 887,500,000원

* 강제경매 채권자: 신우이 (96,386,301원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 각 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 김강민

* 보증금: 30,000,000원, 차임: 300,000원

* 전입/확정일자: 2024-01-30 / 2024-01-30

* 배당신고일자: 2025-05-09, 대항력: 없음

* 김만복(JINWANFU)

* 보증금: 65,000,000원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-12-13 / 2023-12-13

* 배당신고일자: 2025-08-11, 대항력: 없음

* 김서연

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 350,000원

* 전입/확정일자: 2025-02-28 / 2025-02-28

* 배당신고일자: 2025-09-01, 대항력: 없음

* 김영주

* 보증금: 90,000,000원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-09-30 / 2022-09-05

* 배당신고일자: 2025-08-26, 대항력: 없음

* 김현석

* 보증금: 70,000,000원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-10-05 / 2020-09-03

* 배당신고일자: 2024-11-18, 대항력: 없음

* 박다희

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2025-03-07 / (미기재)

* 배당신고일자: (미기재), 대항력: 없음

* 박요한

* 보증금: 90,000,000원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-06-10 / 2022-05-09

* 배당신고일자: 2025-09-29, 대항력: 없음

* 박지수

* 보증금: 60,000,000원, 차임: 50,000원

* 전입/확정일자: 2023-10-11 / 2023-09-19

* 배당신고일자: 2025-08-18, 대항력: 없음

* 배희영

* 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-03-04 / 2022-02-07

* 배당신고일자: 2025-09-10, 대항력: 없음

* 신우이

* 보증금: 90,000,000원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-10-18 / 2022-09-15

* 배당신고일자: 2024-10-30, 대항력: 없음

* 원종환

* 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-09-06 / 2021-08-09

* 배당신고일자: 2024-12-27, 대항력: 없음

* 유시현

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024-06-14 / (미기재)

* 배당신고일자: (미기재), 대항력: 없음

* 이가영 (1)

* 보증금: 70,000,000원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-09-10 / 2024-05-09

* 배당신고일자: 2025-09-02, 대항력: 없음

* 이가영 (2)

* 보증금: 30,000,000원, 차임: 700,000원

* 전입/확정일자: 2020-09-10 / 2020-09-10

* 배당신고일자: 2025-09-26, 대항력: 없음

* 이성호

* 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-04-14 / 2023-03-20

* 배당신고일자: 2025-04-24, 대항력: 없음

* 이소현

* 보증금: 70,000,000원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2024-08-13 / 2024-07-05

* 배당신고일자: 2025-10-14, 대항력: 없음

* 이영서

* 보증금: 30,000,000원, 차임: 300,000원

* 전입/확정일자: 2023-04-24 / 2023-03-07

* 배당신고일자: 2025-08-25, 대항력: 없음

* 장재혁

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 320,000원

* 전입/확정일자: 2025-02-20 / 2025-02-20

* 배당신고일자: 2025-10-02, 대항력: 없음

* 탁민기

* 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-04-20 / 2022-03-15

* 배당신고일자: 2025-09-08, 대항력: 없음

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 및 유동인구

* 본건은 부천대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권이 형성될 수 있습니다.

* 단독주택 및 다세대주택 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 주거 수요도 확보 가능합니다.

5.2. 편의시설 접근성

* 인근 근린생활시설 이용으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 생활 인프라

* 지하철 1호선 부천역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 부천대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수하며, 생활 편의시설 이용 또한 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 위반건축물

* 본 물건은 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등 행정 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

7.2. 재매각 이력

* 본 물건은 재매각으로 진행 중입니다. 이는 이전 매각 과정에서 발생한 문제점이나 특이사항이 있었을 가능성을 시사합니다.

7.3. 건물 현황과 공부상 차이

* 건축물현황도상 층별 호실 표기와 실제 출입문에 표시된 현황(2층 201~203호, 3층 301~305호 등)에 차이가 있습니다. 실제 현황에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

7.4. 제시외 건물

* 112.23㎡의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 해당 부분에 대한 현황 조사 및 법적 검토가 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 부천대학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 교육 인프라가 우수한 입지입니다. 하지만 위반건축물 등재, 재매각 이력, 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요인을 다수 포함하고 있어 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차 보증금 또한 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 실제 명도 진행 시에는 임차인들과의 원활한 협의가 요구될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 대학가 인접: 부천대학교 인근이라는 지리적 이점으로 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 확보 후 활용 가치가 높습니다.

* 넓은 토지 면적: 172.30㎡의 토지 면적은 향후 증축 또는 재건축 등 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 현 시점의 시장 상황, 유사 물건의 실제 거래 사례, 본건의 감정가 대비 낙찰가율, 명도 비용, 위반건축물로 인한 예상 부담액, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 현재 감정가는 1,437,463,820원이며, 말소기준권리 외 다수의 채권 및 임차인 보증금이 존재합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 위반건축물 등 리스크 요인을 감안할 때, 심층적인 현장 조사와 전문가의 분석 없이는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 따라서, 본 물건에 대한 신중한 접근과 추가적인 면밀한 분석이 필요합니다.

11. 주변 혐오시설 정보

주변 지도 및 검색 결과상, 본건 소재지 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.