나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33993 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 208-16 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 ""원종고등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위일대는 각종 근린생활시설이 밀집하고 , 공동주택 및 단독주택 등이 산재하는
상가지대로서 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 용이하고, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에
소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며, 현황 근린생활시설 건물의
부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 서측 및 북측으로 공도와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함),가축사육제한구역(전부제한구역),
항공표면, 상대보호구역(오정유치원), 과밀억제권역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1992. 02월경에 사용승인을 득한, 철근콘크리트조 슬래브위 아스팔트슁글지붕
지상4층,지하1층건으로,
외벽 : 콘크리트 위 타일붙임 등 마감.
내벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 : 근린생활시설로 이용중임.
2층 : 근린생활시설로 이용중임.
3층 : 근린생활시설로 이용중임.
4층 : 근린생활시설로 이용중임.
지하: 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비 등을 구비하고 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""건물개황도""와 같이 제시외 건물 6동이 소재하나, 구조 규모 및 이용도 등으로
보아, 본건 감정물건에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조)
-목록 1.토지의 대부분은 목록 2. 건물의 대지등으로 보이나, 정확한 면적이나 인접토지와 의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.
-상가 1층 가운데 호실은 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경33993 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 성오로128번길 44-3 (원종동)

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 노유자시설

감정가: 2,077,785,040원

토지면적: 359.60㎡ (약 108.78평)

건물면적: 593.20㎡ (약 179.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 화성코스메틱주식회사

1.2. 건물 상세 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조)

준공일자: 1992년 2월 26일

층수: 지하 1층, 지상 4층

건축면적: 124.64㎡

연면적: 593.20㎡

건폐율: 34.66%

용적률: 130.3%

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물 6동 포함 (감정평가서 참조).

* 토지의 대부분은 건물의 대지로 보이나, 정확한 면적이나 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도 확인 필요.

* 상가 1층 가운데 호실은 공실 상태임.

* 대항력 있는 임차인 존재.

* 임대 관계는 임차인별로 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 "원종고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 각종 근린생활시설이 밀집해 있으며, 공동주택 및 단독주택 등이 산재한 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 용이하며, 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 사다리형으로 인접 토지 및 도로와 동고평탄하며, 현재 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중입니다. 본건은 서측 및 북측으로 각각 공도와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면, 상대보호구역(오정유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당권(2022.12.22. 접수, 1,197,600,000원) 이하 모든 권리(근저당권 2건, 가압류 1건, 강제경매 1건)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 역시 말소기준권리인 농협은행주식회사의 근저당권(1992.02.28. 접수, 1,197,600,000원) 이하 모든 권리(근저당권 2건, 가압류 1건, 강제경매 1건)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 및 건물 등기부채권 총액은 3,968,795,792원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2018-11-05

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2022-09-16

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 900,000원

전입일자(사업일자): 2018-10-17

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 예

보증금: 10,000,000원

차임: 700,000원

전입일자(사업일자): 2023-07-17

배당신고일자: 2025-09-11

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 임

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주식회사명문엔터프라이즈

보증금: 10,000,000원

차임: 350,000원

전입일자(사업일자): 2023-10-10

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 3명 존재하며, 이들의 보증금 및 차임 관련 상세 내용이 명확히 파악되지 않는 경우(예: 김 , 김 , 박 임차인의 경우) 인수 여부 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건은 원종동 상업가로에 위치하여 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 주위로 공동주택 및 단독주택이 산재하고 있어 배후수요가 일정 부분 확보되어 있습니다. 건물은 현재 제1종 및 제2종 근린생활시설 등으로 이용 가능한 구조이며, 지하 1층부터 지상 4층까지 활용도가 높습니다. 다만, 상가 1층 가운데 호실이 공실 상태로 있어 임대수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 원종고등학교, 오정유치원 등 교육시설이 위치해 있으며, 각종 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 용이하여 도심 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 , 김 , 박 임차인은 대항력이 있어, 명도 과정에서 보증금 반환 등 추가적인 협상이나 비용이 발생할 수 있습니다. 이들의 임대차 계약 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지 경계 및 면적 확인 필요: 감정평가서에 명시된 바와 같이, 토지 면적 및 인접 경계에 대한 정확한 확인을 위해 별도의 측량이 필요할 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 총 6동의 제시외 건물이 존재하며, 이에 대한 처리 방안을 검토해야 합니다.

* 1층 공실: 현재 1층 상가 일부가 공실 상태로, 임대차 시장 상황에 따라 공실 장기화 또는 임대료 하락의 위험이 존재합니다.

* 높은 총 채권액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 경매 시장에서의 경쟁률이나 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원종동 상업가로에 위치한 근린생활시설 건물로, 도심 접근성이 양호하고 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 상권의 잠재력이 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 경계 및 면적 확인 필요성, 1층 공실 등의 리스크 요인이 상존합니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고 해결 방안을 마련한다면 투자 가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 원종동 상업지역에 위치하여 접근성이 좋고 배후수요가 기대됩니다.

* 건물 활용도: 지하 1층부터 지상 4층까지 다양한 용도로 활용 가능한 건물입니다.

* 토지 가치: 비교적 넓은 면적의 토지를 확보하고 있어 향후 재건축 또는 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 2,077,785,040원을 기준으로, 시장 조사를 통한 시세, 본건의 잠재적 가치, 그리고 앞서 언급된 권리 분석상의 리스크(대항력 있는 임차인, 토지 경계 등) 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 파악된 인수 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 비용 발생 가능성을 반드시 감안해야 합니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 이러한 제반 상황을 면밀히 검토한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.