나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511004 [1] 인천광역시 남동구 만수동 111-432 정광빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""인천동부초등학교""남측 인근에 위치하며,
대상물건 주위는 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 통행 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제201호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 다세대주택 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 동측 하향의 부정형 완경사지입니다.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 3m의 보행자도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511004 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 111-432 정광빌라 2층201호

건물용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 13.01㎡ (약 3.93평)

건물면적: 41.22㎡ (약 12.47평)

토지지분: 13.01㎡

건물지분: 41.215㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물

해당층: 2층 201호

사용승인일: 1995년 04월 27일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 및 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건 인근까지 차량 통행이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지의 형상은 인접 필지 대비 동측 하향의 부정형 완경사지입니다.

대상 물건 남측으로 폭 약 3m의 보행자도로와 접합니다.

2.4. 토지이용계획

지역지구: 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 다수의 권리가 등기되어 있으나 대부분 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (2023.02.16.) 입니다.

3.2. 말소기준권리

주택도시보증공사 가압류 (2023.02.16.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 74,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-10-23

확정일자: 2017-09-25

대항력: 없음

인수 여부: 임차인의 대항력은 없으며, SGI 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 임차권등기 (다만 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 기재되어 있으나, 이는 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되는 것으로 판단됩니다. 즉, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건은 주거 지역 내 위치하며, 인근에 근린생활시설이 일부 소재합니다.

대규모 상업 시설은 직접적으로 인접해 있지 않으나, 차량 이용 시 접근 가능합니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례 (2026년 3월 기준)

인천광역시 남동구 만수동 841-27 소재 대명빌라 (구분: 다세대, 면적: 35.91㎡, 건축년도: 1991년): 30,000,000원

인천광역시 남동구 만수동 944-19 소재 성덕빌라(A동) (구분: 다세대, 면적: 36.51㎡, 건축년도: 1991년): 93,000,000원

인천광역시 남동구 만수동 856-10 소재 이안애 (구분: 연립, 면적: 45.75㎡, 건축년도: 2016년): 163,000,000원

본건(41.22㎡, 1995년 건축)과 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례 중 만수동 944-19 소재 성덕빌라(A동) 36.51㎡가 93,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

대형 마트, 병원 등은 차량 이동을 통해 접근해야 할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

인천동부초등학교가 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

임차인의 대항력은 없으므로 보증금 미인수 조건으로 안전합니다.

6.2. 특이사항

SGI 인수조건 변경 관련 사항이 있으나, 이는 권리분석 결과 보증금 미인수로 이어지므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건 소재지 인근에 직관적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 근접한 주거 지역에 소재합니다.

건물 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 관리 상태에 따라 가치가 유지될 수 있습니다.

권리상 명확하여 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 실거래가 데이터를 고려할 때 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

안전한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되며, 임차인 보증금 미인수 조건으로 낙찰자가 부담할 권리 관계가 없습니다.

시세 대비 낮은 감정가: 감정가(8,500만원)가 유사 면적의 최근 실거래가(9,300만원) 대비 낮아, 시세 반영이 덜 된 것으로 보입니다.

안정적인 주거 입지: 초등학교 인근의 주거 지역으로, 안정적인 수요층이 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원입니다.

유사 물건인 만수동 944-19 소재 성덕빌라(A동, 36.51㎡)가 2026년 3월 9,300,000원에 거래된 점, 본건의 면적(41.22㎡)이 더 넓은 점, 그리고 권리 인수 부담이 없는 점을 종합적으로 고려할 때, 시세 반영 및 낙찰 가능성을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.