나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510922 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1457 이노프라자 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도원 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 구월동 소재 '예술회관역(인천지하철1호선) 6번출구' 남동측 인근에
위치하는 '이노 프라자' 내에 소재하며, 인근일대는 주로 상업 및 업무용 부동산들이
밀집하여 소재하는 상가지대로서 주위는 기존 주상복합지대, 공원 등으로 형성되어있음.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 및 전철역(예술회관역)이 위치하며,
남측 직선거리 약400미터 지점에 인천종합버스터미널이 위치하여 제반 교통여건은 양호
한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 내 2층 203호(기호(1)), 204호(기호(2))로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 복합판넬, 돌붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅(203호), 인테리어 마감(204호).
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)(203호): 근린생활시설(공실 상태임).
기호(2)(204호): 근린생활시설(미용실).

설비내역

승강기설비, 에스컬레이터 설비, 화재탐지 및 경보설비, 공용위생설비, 급배수설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 근린생활시설.판매시설.
영업시설.위락시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭18미터, 서측으로 폭 10미터 정도의 포장도로, 동측으로 8미터 정도의 보행자
전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((
문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문의처: 032
-440-1702))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건이 속한 이노프라자는 최근 건물 동측 일부에 화재가 발생하여 보수공사가
진행중인 것으로 조사됨.

물건 비고

공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경510922 (1) 사건의 물건은 인천광역시 남동구 구월동 1457 이노프라자 2층203호에 소재한 근린상가입니다. 감정가는 956,000,000원이며, 토지 면적은 56.84㎡(약 17.19평), 건물 면적은 177.31㎡(약 53.63평)입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산 임의 경매입니다. 채권자는 농OOOOOOOOOO입니다. 해당 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 2층 203호이며, 주요 용도는 제2종근린생활시설로 감정평가요약에 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '예술회관역(인천지하철1호선) 6번출구'에서 남동측 인근에 위치한 '이노프라자' 내에 자리하고 있습니다. 주변은 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 상가지대로 형성되어 있으며, 주상복합지대 및 공원 등이 인근에 있습니다. 교통 여건으로는 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 예술회관역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남측 직선거리 약 400미터 지점에 인천종합버스터미널이 있어 광역 이동성도 우수합니다. 인접 도로 상태는 남측으로 폭 18미터, 서측으로 폭 10미터의 포장도로, 동측으로는 8미터 정도의 보행자 전용도로에 접해 있습니다. 토지 이용 계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 과밀억제권역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 도시관리계획 입안 중인 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준 권리는 2017년 8월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을11)입니다. 이보다 후순위에 해당하는 농협은행주식회사의 근저당권, 삼성카드 및 롯데카드의 가압류, 남동구(인천광역시)의 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 채무나 권리 부담은 없습니다. 등기부채권 총액은 1,391,899,044원입니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 건물 등기부상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 임대 관계는 '미상'으로 조사되어, 보증금 인수 부담은 없으나 예상치 못한 점유자가 있을 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '이노프라자' 건물 내 2층 203호로, 용도는 근린생활시설입니다. 감정평가요약에 따르면 203호는 현재 공실 상태이며, 같은 층의 204호는 미용실로 이용 중입니다. 본 건이 속한 이노프라자는 예술회관역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구 내에 위치하며, 주변에 주상복합 단지와 공원이 있어 유동인구 및 배후 수요 확보가 가능합니다. 토지 자체는 근린생활시설, 판매시설, 영업시설, 위락시설 등의 용도로 활용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 인천지하철 1호선 예술회관역을 통한 시내 접근성이 뛰어나며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인천종합버스터미널이 인접해 있어 광역 이동도 용이합니다. 주변 상업 지구 내 위치하여 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설 이용이 수월합니다. 인근에 공원이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 주요 편의시설 및 관공서 접근성도 양호합니다. 조사 결과, 본 물건의 주변 반경 내에 특별히 언급되거나 확인되는 혐오 시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 203호가 현재 공실 상태라는 점은 주요 리스크 요인입니다. 입찰 후 공실이 장기화될 경우 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 감정평가 당시 건물 동측 일부에 화재 발생 및 보수 공사가 진행 중이었다는 이력이 있어, 건물 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 지역 내 도시관리계획이 입안 중이므로, 향후 계획 변경 시 건물 가치 변동 가능성도 고려해야 합니다. 임대 관계가 미상으로 조사되었기 때문에, 예상치 못한 점유자가 존재할 경우 명도 과정에서 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 예술회관역 인근 초역세권 상가로, 탁월한 교통 접근성과 활성화된 상업 지역의 이점을 누릴 수 있는 우량 물건입니다. 권리관계는 말소기준 권리보다 후순위로 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 채무나 보증금은 없어 권리 분석상 매우 안정적입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 과거 화재 발생 이력이 있다는 점, 그리고 임대 관계가 미상인 부분은 투자 결정 시 반드시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 도시관리계획 입안중이라는 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 긍정적 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 인천 예술회관역 도보 접근 가능한 초역세권 상가라는 점입니다. 둘째, 버스, 지하철, 광역터미널 등 사통팔달의 교통망을 갖추고 있습니다. 셋째, 주변 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 기대되는 활성화된 상권입니다. 넷째, 모든 권리 인수 부담이 없어 권리 관계가 매우 깔끔합니다. 다섯째, 도시관리계획 변경에 따른 향후 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 956,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 현재 공실 상태이고 과거 화재 발생 이력이 있다는 점을 감안할 때, 실제 투자 가치는 시장 상황, 공실 해소 가능성, 향후 건물 상태 및 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 포함하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문 및 상세한 시장 시세 조사가 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.