나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511109 [1] 인천광역시 서구 검암동 633-6 플로채 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""서인천고등학교"" 북서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근 노선버스 등이 통과하여 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제101동 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비와 급배수설비 및 난방설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 검암동 633-6은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 주택임차권등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 플로채 101동 4층401호

사건번호: 인천지방법원 2025타경511109 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 633-6 플로채 101동 4층401호

용도: 다세대주택

건물 준공년도: 2010년 (추정, JSON 데이터 기반)

감정가: 113,000,000원

토지면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물면적: 38.81㎡ (약 11.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되었으며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 다수 존재하며, 말소기준권리는 2023년 4월 20일 울산세무서장의 압류입니다.

을구 순위 3번으로 주택임차권등기가 등재되어 있으나, 해당 임차권은 말소 예정이며(말소: 말소) 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

임차인 현황상 주택도시보증공사(박수인)가 2021년 6월 11일 전입하였으며, 보증금 115,000,000원, 차임 0원입니다.

확정일자는 2021년 5월 31일이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

물건 명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 명시되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

또한, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다.

특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경 관련 내용이 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과:

* 2026년 1월 7일 거래된 30.72㎡ 면적의 다세대주택이 9,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 302.7만원)

* 2026년 1월 5일 거래된 72.87㎡ 면적의 다세대주택이 18,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 251.1만원)

* 2026년 1월 9일 거래된 62.67㎡ 면적의 다세대주택이 17,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 285.6만원)

본건 건물의 전용면적은 38.81㎡(약 11.74평)입니다.

최근 거래된 30.72㎡ 면적의 유사 물건(풀하우스101동)의 평당 가격(약 302.7만원)을 적용하여 환산 시, 본건의 예상 시세는 약 117,482,755원(302.7만원 * 11.74평)으로 산출됩니다.

감정가 113,000,000원은 주변 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 출입 가능하며, 인근 노선버스 등을 이용한 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: "서인천고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 주거 환경은 보통입니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창호 마감입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 토지: 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

* 공부상 하자: 공부와의 차이는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 보이나, 최종 말소 여부는 등기사항을 재확인해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 변동성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 공실 위험: 공실 발생 시 임대 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 실제 현장 확인 시 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계상 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 분석되어, 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

감정가 113,000,000원은 주변 실거래가를 고려할 때 적정 수준으로 보입니다.

다만, HUG 인수 조건 변경 관련 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

* 실거주 및 임대 목적 적합: 역세권은 아니지만, 주변 주거 환경 및 교통 편의성을 고려할 때 실거주 또는 임대 목적 투자가 가능합니다.

* 적정 감정가: 주변 시세를 반영한 감정가로, 추가적인 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 113,000,000원이며, 주변 실거래가 분석 결과 평당 약 251만원 ~ 303만원 수준입니다.

본건의 전용면적 38.81㎡(약 11.74평)에 가장 유사한 시세(평당 약 302.7만원)를 적용한 예상가는 약 117,482,755원입니다.

또한, 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

세부적인 입찰가는 현장 방문을 통한 추가적인 가치 판단 및 경쟁 물건 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.