나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511095 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-29 센트럴뷰 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 ""숭의역(인하대병원)역""북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건물로서,

외벽 : 인조대리석 등 마감
창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 오피스텔입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 업무시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측,동측,서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511095 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-29 센트럴뷰 11층1102호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 11층

건물 연면적: 4003.73㎡

주요 용도: 업무시설

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.87㎡ (약 3.90평)

토지지분: 12.87㎡ (약 3.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용): 84.52㎡ (약 25.56평)

건물지분: 84.52㎡ (약 25.56평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 264,000,000원

1.5. 경매 및 채권 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

말소기준권리: 울산세무서장 압류 (2023.04.11.)

총 채권액 (등기부상): 199,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. "숭의역(인하대병원)" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(숭의역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택 임차권, 압류, 강제 경매 등 다양한 권리 변동이 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 199,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-06-24

확정일자: 2021-06-21

배당신고일자: 2023-08-10

대항력: 없음

비고: 본 물건의 임차권은 말소 예정이며, 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 소멸/인수 권리 검토

말소기준권리인 울산세무서장의 압류(2023.04.11.)보다 늦은 모든 권리(주택임차권, 서울특별시 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인의 보증금 199,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 총 채권액은 199,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

본 물건이 위치한 숭의동 일대는 오피스텔, 주거 시설 및 근린생활시설이 밀집하여 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

숭의역 인근이라는 점과 주변의 주거 밀집 지역 특성상, 오피스텔로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

인근에 버스정류장, 지하철역이 위치하여 교통이 편리하며, 주위 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경 쾌적성

본 물건은 11층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 보이며, 일반적인 오피스텔 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 이용 제한

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.2. HUG 인수 조건 및 특이사항

HUG 인수조건 변경 사항이 있으며, 임차인 현황 및 등기부 요약상 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 분석됩니다. 이는 물건 인수 시 추가 비용 부담이 없다는 긍정적인 요인이지만, 해당 조건의 정확한 내용을 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 숭의역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정이며, 특히 임차인의 보증금 199,000,000원 또한 인수되지 않아 권리상 부담이 없는 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가 또는 주변 시세와의 비교 분석이 필요하며, 토지 이용 계획 상의 제한사항 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 인근의 역세권 입지

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없음 (특히 임차인 보증금)

* 전용면적 84.52㎡의 비교적 넓은 면적

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 264,000,000원이나, 최근 유사 면적 오피스텔 매매 사례(2024년 12월, 175,000,000원, 82.58㎡, 5층)를 고려할 때 시세 조사 및 현장 확인을 통한 정확한 현재 시세 파악이 중요합니다. 인수되는 보증금이 없고 권리상 문제가 없어 감정가를 기준으로 하되, 시세 변동 가능성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 현재 제공된 정보와 유사 거래 사례, 층수 프리미엄 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 185,000,000원에서 210,000,000원 사이에서 결정될 수 있을 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.