나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511033 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 OOOOOO OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 ""주안1동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 주상용건물, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물내 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2015.10.26)
외벽: 인조석 붙임 마감 등.
창호: 하이 샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 남측으로 소로, 서측으로 세로의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2023-09-20)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 1 에 ""주택임차권"" 등기 설정됨.
-임차보증금: 금85,000,000원
-점유개시일; 2022.05.18
별첨 ""등기사항전부증명서"" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511033 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 285-27 주안동레종뷰 5층501호

용도: 다세대주택 (전용면적 19.04㎡, 약 5.76평)

건물사용승인일: 2015.10.26

감정가: 61,000,000원

토지면적/토지지분: 13.14㎡ (약 3.98평)

건물면적/건물지분: 19.04㎡ (약 5.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안1동행정복지센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 다세대주택, 주상용건물, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지형상: 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접도로: 본건 토지 남측으로 소로, 서측으로 세로의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 제주신용보증재단 가압류 (접수일자: 2023.06.27)

말소예상권리:

* 소유권 이전 (백지웅, 고재후)

* 제주신용보증재단 가압류

* 주택도시보증공사(HUG) 강제경매 개시 결정

인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 최종 인수 여부는 매각허가 결정 시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 재확인해야 합니다.

임차인 현황:

* 주택임차권: 주택도시보증공사(김성은) / 보증금 85,000,000원 / 점유개시일 2022.05.18 / 확정일자 2022.04.20 / 배당신고일자 2024.06.20 / 대항력 없음.

* 임차인의 보증금이 명확히 명시되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (본건의 경우, HUG는 채권자로서 경매를 신청했으므로, 인수되는 임차보증금과는 성격이 다릅니다. 말소 동의 확약서 제출에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.)

1.3. 상권분석

주변 건물: 본건은 다세대주택, 주상용건물, 공원 등이 혼재하는 지역에 위치하며, 지역 생활권 내에 있습니다.

주변 매매/임대 정보 분석:

* 최근 2026년 5월 거래된 인근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 전용면적 43.33㎡, 3층): 82,000,000원 (평당 약 630만원)

* 화인에이스빌 (2012년식, 전용면적 44.77㎡, 4층): 122,000,000원 (평당 약 904만원)

* 대일빌라 (1993년식, 전용면적 44.4㎡, 3층): 90,000,000원 (평당 약 672만원)

* 본건의 전용면적은 19.04㎡ (약 5.76평)으로, 비교 대상 물건들의 면적(약 13평대)보다 현저히 작습니다.

* 본건의 감정가 61,000,000원은 평당 약 1058만원으로, 비교 사례들의 평당 시세 대비 높은 편입니다. 이는 건물 연식(2015년 완공)이 비교적 최신이고, 해당 면적대의 소형 주택(원룸 등)의 희소성 또는 지역적 수요를 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본건 인근에 주안1동행정복지센터가 위치하여 행정 업무 처리가 편리합니다. 또한 공원이 인접해 있습니다. 마트, 병원, 학교 등 추가적인 편의시설은 주변 지역을 통해 파악할 수 있습니다.

교육시설: 주변 학교에 대한 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 관련 권리관계: HUG가 채권자이면서 임차인으로 등기되어 있어 권리관계가 복잡합니다. 임차권이 말소되지 않고 인수될 경우, 추가적인 보증금 부담이 발생할 수 있습니다. HUG의 말소동의 확약서가 제출되었으나, 최종 인수 여부는 매각 결정 시까지 주의 깊게 확인해야 합니다.

소형 면적의 한계: 전용면적 19.04㎡는 1인 가구에 적합한 크기이며, 잠재적인 수요층이 제한적일 수 있습니다.

감정가 대비 시세: 감정가가 단위 면적당 가격으로 볼 때 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 2015년 준공된 다세대주택으로, 비교적 최신 건물이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 행정복지센터와 공원이 인접해 있습니다. 권리 분석상 HUG 관련 임차권이 가장 큰 쟁점이며, 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 예상되나 최종 인수 여부는 신중한 검토가 필요합니다. 주변 다세대주택 시세와 비교했을 때, 본 건의 감정가는 단위 면적당 가격으로 볼 때 다소 높은 수준이며, 이는 해당 면적대의 희소성 또는 건물 상태를 반영한 것으로 추정됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2015년에 준공되어 건물 노후도가 적고 유지보수 측면에서 유리합니다.

우수한 입지: 주안1동 행정복지센터 인근으로 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

소형 주택 투자 기회: HUG 관련 권리관계가 명확히 해결된다면, 1인 가구 수요를 타겟으로 하는 소형 주택 투자 상품으로서의 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 61,000,000원

주변 시세 분석:

* 비교 사례의 평균 전용면적은 약 13평대이며, 평당 시세는 약 630만원에서 904만원으로 분포합니다.

* 본건의 전용면적은 19.04㎡ (약 5.76평)으로, 비교 사례보다 면적이 작습니다.

* 본건의 감정가(61,000,000원)는 평당 약 1058만원으로, 비교 사례의 최고가 평당 시세보다 높은 수준입니다. 이는 본건의 신축 연식(2015년)과 단위 면적당 소형 주택의 높은 가격으로 해석될 수 있습니다.

* HUG 임차권이 인수되지 않는다는 전제 하에, 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 일반적인 경매 낙찰률과 본건의 특징(소형 면적, 비교적 높은 평당 감정가, HUG 관련 권리 복잡성)을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 48,800,000원 ~ 57,950,000원

* 이 금액은 HUG 임차권 관련 문제가 완벽히 해결되어 인수되지 않는다는 전제 하에 산정된 것입니다. 만약 임차권이 인수될 경우, 추가적인 비용 발생을 고려하여 입찰가를 조정해야 합니다.

주변 시설 조사 결과:

* 인천 미추홀구 주안동 285-27 일대 조사 결과, 주변 지역에는 공원, 행정복지센터, 주차장, 주민 커뮤니티 시설 등이 있으며, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 주안역 근방에 일부 부정적인 이미지가 언급되기도 하나, 본건 소재지는 비교적 개발이 진행되었거나 조용하고 정돈된 지역으로 평가됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.