나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510594 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1114 햇빛마을벽산아파트 106동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천인동초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 인천2호선 모래내시장역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 24층 건물
(사용승인일자 : 2000.05.31.) 제21층 제2102호로서,

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공동주택(아파트) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 28m 내외의 도로, 동측 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(변경(2022.11.7.))(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경510594 (1)

소재지

인천광역시 남동구 만수동 1114 햇빛마을벽산아파트 106동 21층 2102호

용도

아파트

감정가

340,000,000원

면적

토지: 28.52㎡ (약 8.63평)

건물: 84.93㎡ (약 25.70평)

아파트 단지 총면적: 208,473.31㎡ (약 63,055.95평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의 경매

채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (FSB2503 유동화전문)

특이사항

유동화 물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천인동초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 원활하며, 인천2호선 모래내시장역 및 다수의 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

본건 서측으로는 노폭 약 28m 내외의 도로, 동측 및 남측으로는 노폭 약 5m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

본건은 2000년 7월 28일 소유권 보존 등기 후 여러 차례 소유권 변동 및 근저당권 설정, 임의경매 개시결정이 있었습니다.

말소기준권리인 애큐온저축은행의 근저당권(2022.05.25.) 설정액은 379,200,000원입니다.

이후 설정된 임의경매(2025.07.18.) 권리자 및 채권 금액은 에프에스에스비2503유동화전문, 345,305,374원입니다.

본 경매 사건으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 379,200,000원입니다.

채권자

본 경매의 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (FSB2503 유동화전문)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요만 명시되어 있음)

임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

현재 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 준주거지역 내 아파트 단지입니다. 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

주변 시설

인근에 인천동초등학교, 만수중학교, 만수고등학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 상업 및 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

토지이용계획

본건 토지는 준주거지역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 건축법상 건축용도지역 기타, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 사용승인일

본건은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 24층 건물 중 21층에 위치하며, 2000년 5월 31일에 사용승인되었습니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

건물 상세

아파트로 이용 중이며, 24층 건물 중 21층으로 고층부에 속합니다.

내부 설비

기본적인 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

아파트 단지 정보

아파트명: 햇빛마을벽산아파트

사용승인일: 2000년 5월 31일

총 세대수: 2,073세대

동 수: 19개동

최고 층수: 25층

주차대수: 총 652대 (지하 46대, 지상 12대, 전기차 충전기 지하 26대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등에 따라 권리 관계 변동 가능성이 상존합니다.

임대 관계 미상

임차인의 보증금 및 차임이 미상인 점은 명도 및 권리 관계 확인에 있어 주의가 필요한 부분입니다.

건축 연도

2000년 사용승인된 아파트로, 건축된 지 약 26년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 향후 재건축/리모델링 등에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한사항

일부 용도지역 및 구역 지정으로 인해 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 햇빛마을벽산아파트 106동 21층 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주거 지역 내에 위치하여 생활 환경이 안정적이며, 최근 실거래가 역시 견조한 흐름을 보이고 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

실거주 적합성

편리한 교통, 잘 갖추어진 생활 인프라, 주변 교육 시설 등으로 인해 실수요자에게 매력적인 주거지입니다.

시세 대비 잠재력

최근 실거래가 수준과 감정가를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

장기적 가치

건축 연도가 있으나, 안정적인 주거 지역 내 위치와 단지 규모 등을 고려할 때 장기적인 관점에서의 가치 상승 잠재력도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석

동일 면적(84.93㎡) 기준으로 최근(2026년 7월) 1층 매물이 28,200만원, 20층 매물이 33,500만원에 거래되었습니다. 본건은 21층으로 20층 매물보다 높은 층에 해당합니다.

입찰가 산정 근거

감정가는 34,000만원이며, 동일 면적 최고 실거래가는 33,500만원입니다. 본건의 21층이라는 층수 이점을 고려하고, 현재 시장 상황을 반영하여 보수적으로 접근 시, 최근 최고 실거래가 수준 또는 감정가 대비 소폭 낮은 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 인수할 보증금 부담은 없습니다.

예상 입찰가

338,000,000원

위 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 정확한 임차인 조사, 최근 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.