나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511014 [1] 인천광역시 남동구 도림동 649-6 그린캐슬 씨동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511014 [1] 인천광역시 남동구 도림동 649-6 그린캐슬 씨동 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경511014
• 주소: 인천광역시 남동구 도림동 649-6 그린캐슬 씨동 4층401호
• 감정가: 124,000,000원
• 최저가: 86,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매19계 2025타경511014 | 소재지: 인천광역시 남동구 도림동 649-6 그린캐슬 씨동 4층401호 | 감정가: 124,000,000원 | 최저가: 86,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511014 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 도림동 649-6 그린캐슬 씨동 4층401호

용도: 다세대주택 (공동주택)

감정가: 124,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2010년 10월 28일

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.82㎡ (약 8.72평)

건물면적 (전용): 50.56㎡ (약 15.30평)

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 4층

1.3. 핵심 요약

본 물건은 인천광역시 남동구 도림동 소재 도림초등학교 북서측 인근에 위치한 다세대주택입니다.

2010년 사용승인된 비교적 준수한 연식의 건물이며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다.

토지 및 건물 일괄 매각건으로 소유권 확보에는 용이하나, 강제경매 진행건이며 임대차 관계가 미상인 점을 확인해야 합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 도림초등학교 북서측 인근에 위치하여 초등학교 접근성이 양호한 주거지입니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익 역시 보통입니다.

본 물건 부지는 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 보행자도로와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.2. 상권분석

주변에 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 기본적인 생활 편의시설 및 소규모 상권은 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

다만 대형 상권이나 업무시설이 밀집된 지역은 아니며, 주거 밀집 지역의 생활 밀착형 상권을 이용하게 될 것으로 보입니다.

2.3. 생활정보

교육환경: 도림초등학교를 중심으로 형성된 주거 환경으로, 기본적인 교육시설 접근성은 확보되어 있습니다.

교통환경: 버스 이용이 용이하며, 제반 도로 접근성이 보통 수준으로 인천 시내 이동에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역(도림구획)에 속하여 주거 환경의 급격한 변화보다는 안정적인 유지가 예상됩니다.

3. 물건 및 권리 분석

3.1. 물건 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

사용승인: 2010년 10월 28일로, 15년차에 접어드는 비교적 준수한 연식의 건물입니다.

이용 상태: 다세대주택(방 2개 또는 3개 구조 예상)으로 이용 중이며, 급·배수, 위생, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

내부 구조도는 첨부되지 않았으나, 전용 50.56㎡는 소형 아파트와 유사한 면적으로 2~3인 가구 거주에 적합한 면적입니다.

3.2. 권리분석

매각대상: 토지/건물 일괄매각으로, 토지와 건물의 소유권 모두 취득하는 데 문제가 없습니다.

경매구분: 부동산강제경매이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일합니다.

말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단되나, 반드시 법원 문건을 통해 최종 확인이 필요합니다.

3.3. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 임차인이라면 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 명도(인도) 진행 시 점유자가 임차인일 경우 추가적인 협상 비용이나 시간이 발생할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

혐오시설: 감정평가서 요약표 상에는 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 상세한 현장 조사 및 지도 검색을 통해 주변 환경을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 도림동 내에서 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교 인근이라는 주거 환경적 장점이 있습니다. 2010년식 다세대주택으로 건물의 노후도는 낮은 편입니다. 감정가가 1억 2,400만 원으로 형성되어 있어, 현재 시장 상황과 비교하여 적정 가격을 산정하는 것이 중요합니다. 투자 시 가장 중요한 관건은 임대관계 미상에 따른 명도 리스크와 입찰가 산정입니다.

4.2. 투자 포인트

1. 준수한 연식: 2010년 10월 사용승인으로, 10년 이상 된 구축 다세대주택 대비 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

2. 안정적 주거지: 제2종일반주거지역에 위치하며, 도림초등학교 인근으로 실수요자에게 어필할 수 있는 주거 안정성을 갖추고 있습니다.

3. 소형 평형: 전용 50.56㎡ (약 15.30평)으로 소형 평형대 주택을 찾는 실수요층에게 적합하며, 환금성이 비교적 높을 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계