나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511099 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1422-2 호산아파트 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근 노변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 등,
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

기준시점 당시 '아파트'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 상하수도설비, 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 '호산아파트' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018.7.1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511099 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1422-2 호산아파트 5층501호

용도: 다세대주택/아파트

감정가: 73,000,000원

토지 면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

건물 면적: 36.65㎡ (약 11.08평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험주식회사 추정)

건축 연도: 1994년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천남부초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

본 물건이 속한 호산아파트 단지는 주변이 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 환경은 대체로 무난한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

지도 검색 결과, 인근에 인천남부초등학교, 인천주안초등학교 등 교육시설과 주안근린공원 등이 위치하여 주거 환경이 비교적 쾌적합니다. 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 7월 29일 접수된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정(갑13)입니다.

이보다 선순위에 있는 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황 및 권리 분석:

* 양승천: 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원. 전입 2025.12.31, 확정 2026.05.07. 대항력 없음. (매각으로 소멸)

* 서울보증보험주식회사: 보증금 72,000,000원, 차임 0원. 사업일자 2020.10.14, 확정 2017.03.29. 대항력 있음. (이 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다. 'SGI 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 선순위임차권'이라는 특이사항과 관련 있습니다.)

* 한국토지주택공사 (입주사: 양진철): 보증금 65,000,000원, 차임 0원. 전입 2020.10.14, 확정 2017.03.29. 대항력 없음. (매각으로 소멸)

* 한국토지주택공사 (입주사: 양진철): 보증금 72,000,000원, 차임 0원. 전입 2020.10.14, 확정 2019.02.07. 대항력 없음. (매각으로 소멸)

* 기타 권리:

* 을구 10번 주택임차권 (한국토지주택공사, 72,000,000원, 2021.06.11 접수): 등기부상 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 다만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 부동산강제경매 (갑13, 서울보증보험, 92,671,204원, 2025.07.29 접수): 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

* 인수해야 할 보증금 합계: 72,000,000원 (서울보증보험주식회사 임차보증금)

1.3. 상권분석

대상 물건은 준주거지역에 속해 있으며, 주변은 주거용 건물과 일부 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점들이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

인천광역시 미추홀구는 구도심 지역의 특성상 재개발 및 신축 등 도시재생 사업이 진행될 가능성이 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 교육: 인천남부초등학교, 인천주안초등학교 등 다수의 초등학교가 도보 거리에 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 관공서, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 주거 지역 내 위치하여 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 서울보증보험주식회사의 임차보증금 72,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용이 높아집니다. 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

* SGI 인수조건 변경: 관련 특이사항에 'SGI 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 계약 과정이나 인수 조건에 예상치 못한 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

* 현장 조사상 임대관계 미상: '폐문부재 등으로 임대관계는 미상임'이라는 기재로 보아, 파악되지 않은 다른 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택/아파트로, 생활 편의 시설 및 교육 환경이 양호한 입지에 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크 요인은 보증금 7,200만원의 대항력 있는 임차인(서울보증보험주식회사)을 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 투자 비용이 감정가보다 상당히 높아질 수 있습니다.

'SGI 인수조건 변경'이라는 문구는 계약 및 인수 과정에서 추가적인 주의가 필요함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가된 시세: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 경매 시장에서 상대적으로 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 양호한 입지: 초등학교 등 교육 시설과 교통 여건이 비교적 우수하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 미추홀구 지역의 도시재생 사업 등에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 73,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인(서울보증보험주식회사)의 보증금 72,000,000원을 인수해야 하므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가(73,000,000원) - 인수 보증금(72,000,000원) = 1,000,000원

따라서, 감정가 기준으로 산정한 예상 입찰가는 1,000,000원입니다.

다만, 실제 시장 가치 및 낙찰 가능성을 고려하여 최종 입찰가는 별도 분석이 필요합니다. 최근 매매 사례를 고려할 때, 전용면적 36.65㎡ 기준 시세는 약 8,000만원 ~ 9,000만원 수준으로 추정되나, 인수해야 할 보증금 7,200만원을 포함한 총 투자 비용이 시세 대비 합리적인지 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.