나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510986 [1] 인천광역시 부평구 부평동 135-20 조양휴캐슬 10층1002호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
공동택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 ""부평
역""이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2016년 07월 12일 사용승인된 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층
내 제10층 제1002호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 및 몰탈 위 페인팅 마감 등,
새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,?방화지구,?시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,?
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리
구역(2025-05-19)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510986 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 135-20 조양휴캐슬 10층 1002호

용도: 도시형생활주택

감정가: 217,000,000원

토지면적: 8.22㎡ (약 2.49평)

건물면적: 46.90㎡ (약 14.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 10층 1002호 (2016년 07월 12일 사용승인)

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역(2025-05-19)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, 부흥초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 부평역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 갑4 압류 (부평구, 2022-11-25)

3.2. 기타 권리사항

을구 3번 주택임차권: 김수미 (보증금 214,000,000원, 전입일자 2022.09.20, 확정일자 2022.08.17)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 위 임차권은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

기타 등기사항: 갑5 가압류, 갑6 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액: 469,916,711원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사 (임차인 김 )

보증금: 214,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-20

확정일자: 2022-08-17

배당신고일자: 2024-09-05

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-09

대항력: 없음

4. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 주거, 상업, 업무시설이 혼재된 도심 지역으로, 부평역이라는 대형 교통 허브를 중심으로 상권이 발달해 있습니다. 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의성은 갖춘 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 학교(부흥초등학교) 및 다양한 근린생활시설이 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 내부 설비

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

가장 중대한 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 214,000,000원입니다. 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다. 이는 추가적인 매수 비용 발생으로 이어지며, 투자 수익성에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 향후 건물 활용이나 재건축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 주변 시설 및 환경

주변을 조사한 결과, 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구에 위치한 도시형생활주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설이 갖춰진 입지입니다. 그러나 가장 큰 특징은 매수인에게 인수될 가능성이 높은 2억 1,400만원의 임차인 보증금입니다. 감정가는 2억 1,700만원이나, 이 인수 보증금을 고려할 때 실질적인 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

9. 투자 포인트

* 입지: 부평역 인근의 도심지로서 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 신축 건물: 2016년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신식입니다.

* 인수 위험 반영 시: 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 추가 비용을 충분히 감안하고 입찰가를 산정한다면, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 산정해야 합니다.

최근 유사 면적 (43.31㎡)의 "해담캐슬"이 2026년 7월 2일 188,000,000원에 거래되었습니다 [cite:JSON]. 본건 (46.90㎡)의 시장 가치를 약 205,000,000원으로 추정할 때, 매수인이 인수해야 하는 보증금이 214,000,000원이므로, 이는 물건의 시장 가치를 초과하는 금액입니다.

매수인의 총 지출 비용은 입찰가 + 인수 보증금(214,000,000원)이 됩니다. 시장 가치(약 205,000,000원)를 고려했을 때, 입찰가를 산정하기 어려운 상황이며, 본 건은 취득 시 손실이 예상되는 고위험 물건으로 판단됩니다.

이러한 점을 감안하여, 매우 신중한 접근이 필요하며, 보수적인 예상 입찰가는 1,000,000원 으로 제안합니다. 이는 현재 시장 상황과 인수해야 하는 보증금 액수를 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 분석과 위험 감수가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.