나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511098 [1] 인천광역시 남구 문학동 375-10 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 ""문학초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택 및 아파트 , 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제4층 제401호로서
외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과
문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례［2018.7.1］
＜가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률＞, 상대보호구역＜교육환경 보호에 관한 법률＞,
정비구역(2023-10-06)(인천광역시 고시 제2023-247호)＜도시 및 주거환경 정비법＞,
과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

-외벽에 'B'로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경511098 (1) 사건번호로 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 문학동 375-10 4층 401호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 120,000,000원입니다.

토지 면적은 24.25㎡ (약 7.34평)이며, 건물 면적은 57.63㎡ (약 17.43평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 문학초등학교 남측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 10월 27일 접수된 김현숙 근저당권 (을11)입니다.

등기부상 채권 총액은 249,000,000원입니다.

말소 예정인 권리로는 갑6, 갑7, 갑9, 갑10, 갑12 압류, 을11 근저당권, 을12 주택임차권, 갑13 강제경매 등이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 119,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 03일

* 확정일자: 2020년 05월 13일

* 배당신고일자: 2022년 10월 17일

* 대항력: 없음 (임차인 현황 표 상 기재)

* 물건명세서상 주요 내용:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 12번 주택임차권등기 (다만, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨)

이 부분은 임차인 현황표의 '대항력 없음'과 상충될 수 있으며, 낙찰자가 인수 여부를 신중히 검토해야 할 중요한 사항입니다. 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 임차권의 인수 여부가 결정될 것으로 보입니다.

* 기타 특이사항:

대항력있는임차인, SGI 인수조건 변경이라는 문구가 있으나, 임차인 현황표상 대항력이 없다고 기재되어 있어 복합적인 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 미추홀구 문학동 일대는 다세대주택과 아파트가 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

인근에 문학초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 소규모 근린생활시설들이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 위주의 상권이 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 문학초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 편의시설: 주거지 내 일반적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수 가능성: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권이 명시되어 있으며, 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출이 조건으로 제시되었습니다. 임차인 현황표 상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 최종적으로 인수 또는 소멸 여부가 불확실하므로 낙찰자는 이에 대한 면밀한 확인 및 리스크 관리가 필요합니다. 'SGI 인수조건 변경' 문구 역시 잠재적인 변동성을 내포하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 외벽 'B' 표시: 건물 외벽에 'B'로 표시된 사항은 특이사항으로, 해당 표시의 의미와 건물 상태를 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주소지인 인천광역시 미추홀구 문학동 375-10 일대에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역에 대한 상세한 지도 검색 및 현장 조사를 통해 잠재적인 혐오시설 존재 여부를 추가로 확인하는 것이 권장됩니다.

1.6. 종합 의견

인천 미추홀구 문학동에 위치한 본 다세대주택은 문학초등학교 인근의 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 1억 2천만원 대비 시장 가격을 비교 분석할 때, 임차권 관련 불확실성이 가장 큰 쟁점입니다. 서울보증보험의 말소 동의 여부에 따라 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 수도, 혹은 소멸될 수도 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 제반 권리 관계 및 현장 조사를 통해 인수 부담을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 문학초등학교 인접: 초등학교 학군 배정이 용이한 입지입니다.

* 실거주 또는 임대 수익: 주택가에 위치하여 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 모두 고려할 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 시 시세 대비 경쟁력 확보: 임차권 관련 리스크가 해소될 경우, 감정가 또는 시세 대비 합리적인 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 건물 연식(2001년식) 및 면적(약 17~18평)의 다세대주택은 2026년 5월 기준 8,100만원에서 11,800만원 사이에서 거래되었습니다. 특히 '미래타운나동'의 59.58㎡(약 18평) 물건이 11,800만원(평당 약 655만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 120,000,000원(평당 약 688만원)으로, 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

다만, 본건의 가장 큰 변수는 '을구 12번 주택임차권'의 인수 여부입니다. 만약 낙찰자가 119,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 한다면, 실제 매수 가격은 이에 대한 고려가 필요합니다. 하지만 물건명세서 상 '서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 조건은 보증금 인수 의무가 없을 가능성도 시사합니다.

보증금 인수 부담이 없다고 가정하고, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 110,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 적절해 보입니다. 최적의 입찰가는 권리 관계의 최종 확인 및 현장 답사를 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.