나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1404 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-191 지층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석3동 행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내 제지층 제2호로서,
외벽: 드라이비트 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, ""다세대주택""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인이 점유하고 있는 것으로 탐문되었으나, 구체적인 임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 외벽에 '104'로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1404 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-191 지하2호

건물명: 청양빌라

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지면적: 11.93㎡ (약 3.61평)

건물면적: 44.55㎡ (약 13.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

건물 준공년도: 1995년 2월 24일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, ""간석3동 행정복지센터"" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 김 의 신청으로 진행된 부동산강제경매 사건입니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리(1996년 5월 17일 접수된 한국주택은행 근저당권) 이후의 대부분의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 김옥순

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2009년 8월 24일

* 배당신고일자: 2025년 9월 9일

* 대항력: 없음

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 등기부상 총 채무액은 약 62,100,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 인천 남동구 간석동 일대는 지역 주민을 기반으로 하는 근린 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변은 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 이용이 비교적 편리합니다.

* 최근 3개월간(2026년 3월) 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 인천 남동구 간석동 508-34번지 (풍경채, 2014년 준공), 64.73㎡, 3층, 173,000,000원 (약 2,670,000원/㎡)

* 인천 남동구 간석동 412-9번지 (동아주택(바동), 1987년 준공), 47.56㎡, 1층, 120,000,000원 (약 2,520,000원/㎡)

* 인천 남동구 간석동 774-19번지 (목화빌라(나), 1991년 준공), 34.65㎡, 2층, 55,000,000원 (약 1,590,000원/㎡)

* 본건(44.55㎡, 지하2호)은 건물 연식 및 층수를 고려할 때, 제시된 매매 사례 중 1987년 준공된 동아주택(바동)의 거래 사례(47.56㎡, 120,000,000원)와 비교 시, 본건의 감정가(71,000,000원)는 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건은 다세대주택으로, 주거 생활에 필수적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 단독주택 및 공동주택과 함께 형성된 주거 지대 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 인근 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량의 출입도 원활합니다.

* ""간석3동 행정복지센터""가 인근에 있어 행정 서비스 이용에 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건 외벽에 '104'로 표시되어 있어, 실제 호실 표기와의 혼동 가능성 또는 특정에 주의가 필요할 수 있습니다.

* 임차인이 점유하고 있는 것으로 탐문되었으나, 구체적인 임대차 관계는 미상입니다. 다만, 대항력은 없는 것으로 파악되어 낙찰자에게 미치는 영향은 적을 것으로 보입니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설 검색 결과, 본건 소재지 반경 1km 이내에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 향후 주변 환경 변화 가능성은 항상 존재합니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하므로, 향후 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 남동구 간석동의 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석 결과, 매각으로 인해 모든 부담 있는 권리가 소멸될 예정이며, 인수할 임차 보증금도 없어 권리 관계가 매우 명확합니다.

* 최근 주변 시세와 비교했을 때, 감정가(71,000,000원)가 시세보다 낮게 책정된 것으로 판단되어 투자 가치가 있습니다.

* 다만, 지하층이라는 점과 건물 준공 연도(1995년)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안전한 권리 관계: 인수할 권리가 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적인 주거 수요: 오랜 기간 주거지로 이용된 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 71,000,000원입니다.

* 최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 120,000,000원 ~ 173,000,000원 범위에서 거래되었습니다.

* 본건은 지하층이며 건물 연식이 1995년임을 감안할 때, 감정가(71,000,000원)는 시세 대비 상당히 낮은 수준입니다.

* 권리 인수 부담이 없는 점을 고려하면, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 49,700,000원 ~ 56,800,000원에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 다만, 시세 반영 정도 및 경쟁 입찰 상황을 감안하여, 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가격을 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

* 실제 현장 조사와 추가적인 시세 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.