나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72065 [1] 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 369 신별내퇴계원어울림 101동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 ""퇴계원고등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생할시설, 생활편의시설 등이 소재하는 등
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 경춘선 '퇴게원역'이 소재
하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 1층 103호로서
외벽: 몰탈 위 페인트 및 석재 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 발코니 등)로 이용중임.
(내부구조는 후첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하
주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 남하향 완경사의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복4~5차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

퇴계원리 369번지 :
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(금호어울림), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2012-11-29)(퇴계
원고등학교), 절대보호구역(2012-11-29)(퇴계원고등학교), 제한보호구역(후방지역:500m)
(16m 위탁구역), 제한보호구역(후방지역:500m)(협의구역), 배출시설설치제한지역, 성장
관리권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역.
퇴계원리 369-4번지 :
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(금호어울림), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합),
가축사육제한구역, 절대보호구역(2012-11-29)(퇴계원고등학교), 제한보호구역(후방지역:
500m)(16m 위탁구역), 제한보호구역(후방지역:500m)(협의구역), 배출시설설치제한지역,
성장관리권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), (한강)폐기물매립시설
설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 고유번호: 남양주지원 2025타경72065 (1)

소재지: 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 369 신별내퇴계원어울림 101동 1층 103호

토지 면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

건물 면적 (전용면적): 101.85㎡ (약 30.81평)

감정 평가액: 527,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 행OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 남양주시 퇴계원읍 퇴계원리 소재 퇴계원고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택, 근린 생활 시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 근거리에 경춘선 '퇴계원역'이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 도로 상황: 북동측으로 왕복 4~5차선 아스팔트 포장 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-14

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2013-09-11 접수된 국민은행 근저당 (을1)

* 주요 권리 내역: 국민은행 근저당, 행복드림금융대부주식회사 근저당, 서울보증보험 가압류, 행복드림금융대부 임의경매 등 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 말소 예정 채권 총액: 504,976,420원

* 권리분석 결과: 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 생활 편의 시설이 소재하여 기본적인 생활이 편리합니다.

* 잠재적 개발 요인: 해당 지역은 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트지붕 17층 중 1층 103호입니다.

* 내부 구조: 아파트(방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 발코니 등)로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 시설 등이 완비되어 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 단지명: 신별내퇴계원어울림

* 사용승인일: 2012년 12월 24일

* 총 세대수: 578세대

* 주차 대수: 총 32대 (지상 12대, 지하 18대)

* 최고층: 18층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 자전거 보관소, 전기차 충전기 (지하 2대)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역 (금호어울림)

* 소로 3류 (폭 8m 미만) 및 중로 1류 (폭 20m~25m) 도로에 접함.

* 가축 사육 제한 구역

* 퇴계원고등학교 관련 상대/절대/제한 보호 구역

* 배출 시설 설치 제한 지역

* 성장 관리 권역

* 공장 설립 승인 지역 (수도법 시행령 제14조의 3 제1호)

* (한강) 폐기물 매립 시설 설치 제한 지역

* 기타 특이사항:

* 임대 관계: 미상. (단, 해당 임차인은 대항력 없음)

* 공부와의 차이: 없음.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상기 토지 이용 계획에 따른 환경 관련 규제(가축 사육 제한, 배출 시설 설치 제한, 폐기물 매립 시설 설치 제한 등)가 존재하므로 참고하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 퇴계원읍에 위치한 신축 연도(2012년)의 아파트로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 특히, 권리분석 결과 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 권리 관계 상의 특별한 부담이 없을 것으로 판단됩니다. 아파트 단지로서 기본적인 편의 시설과 주차 공간이 확보되어 있어 실거주 및 투자 목적 모두 적합할 것으로 보입니다. 최근 실거래가 또한 시세가 안정적으로 유지되고 있음을 보여주며, 감정가 대비 높은 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계의 명확성: 모든 등기부상 권리가 말소 예정이며, 명도 대상 임차인이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 가치: 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설, 비교적 신축 연도 등을 고려할 때 안정적인 시세 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

* 편리한 교통: 경춘선 퇴계원역 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 최근 실거래가 반영: 2026년 6월 23일, 본 건과 유사한 면적(101.8134㎡) 및 층수(1층)의 아파트가 5억 3천 5백만 원에 거래된 사례가 있어 시세 파악 및 입찰가 산정에 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정한 예상 입찰가는 535,000,000원입니다. 이는 최근 유사 조건의 거래 사례와 일치하는 수준이며, 권리상의 부담이 없는 점을 감안할 때 경쟁력 있는 입찰가로 판단됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 정보 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.