나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72072 [1] 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 5층씨에이05-012호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 ""도농고등학교"" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 오피스텔, 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 무난한 상태입니다.

건물의 구조

2022.06.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 10층건 내 제5층씨에이05-012호로서
외벽: 몰탈위 페인트,
창호: 샷시창입니다.

이용상태

지식산업센터 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 유사 사다리형이고, 지식산업센터등의 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 4차선, 서측 5차선, 남측 4차선, 북측으로 6차선 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다사진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역,
기호 2) 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다사진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72072 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 5층 씨에이05-012호

* 용도: 지식산업센터 (감정평가서 요약 및 건축물대장상 '공장'으로 분류되었으나, 세부 용도로는 지식산업센터, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설 등으로 복합 활용 가능)

* 감정가: 166,113,000원

* 토지면적: 6.58㎡ (약 1.99평)

* 건물면적: 27.50㎡ (약 8.32평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO (농협은행)

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 소재한 '다산현대프리미어캠퍼스' 내 5층에 위치하며, 인근에 도농고등학교가 있습니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조: 2022년 6월 3일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제5층 씨에이05-012호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 2필지 일단의 토지는 유사 사다리형으로, 지식산업센터 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 동측 4차선, 서측 5차선, 남측 4차선, 북측 6차선 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(남양주 다사진건 공공주택지구)에 속해 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접해 있습니다.

* 추가적으로 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다. (기호 2번 토지는 절대보호구역 포함)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1, 근저당권 (농협은행주식회사, 2022-07-20 접수, 채권최고액 156,000,000원)

* 등기부채권 총액: 401,950,000원

* 인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 소멸되는 권리만을 포함하고 있으며, 지상권 등 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의: 임대차 관계가 미상이며 보증금 합계가 0원인 점을 고려할 때, 실제 임차인이 존재할 가능성과 이에 따른 보증금 및 차임 미상으로 인한 위험이 존재하므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 다산동 일대는 신도시 개발로 인해 현대적인 상업 및 업무 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 오피스텔, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 밀집하여 유동인구가 많고 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 주요 업종: 지식산업센터로서의 기능 외에도 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설 등으로 복합 활용이 가능하여 다양한 업종의 사업체들이 입점할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통:

* 단지 주변으로 4~6차선 이상의 넓은 도로망이 잘 구축되어 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하며 다수의 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 편의시설:

* 단지 내 및 주변으로 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대형 쇼핑몰 및 각종 상업 시설 이용이 편리한 지역적 이점을 가지고 있습니다.

* 주변 교육시설:

* 도농고등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 다산초등학교, 다산중학교 등 다산 신도시 내 위치한 교육 시설 이용도 가능합니다.

* 주변 혐오시설:

* 주변 지역 조사 결과, 본건의 즉각적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계:

* 유동화 물건이므로, 일반 물건에 비해 권리관계가 복잡할 수 있으며 낙찰 후 권리 분석에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하는 것으로 보여, 경매 진행 중 변동 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계:

* 임대차 관계가 미상이며, 임차인의 보증금 및 차임 또한 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 물적 하자:

* 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이나, 장기간 공실 또는 관리 소홀 등으로 인한 건물 노후화 및 하자의 가능성은 항상 존재하므로 현장 확인이 필요합니다.

* 지역적 리스크:

* 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 사업 확장 시 관련 법규 및 규제 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 지식산업센터로, 2022년 사용승인을 받은 신축급 건물이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 상권 역시 활발하게 발달해 있어 임대 및 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대차 관계의 불확실성으로 인해 권리 분석 및 명도 과정에서 각별한 주의가 요구됩니다. 철저한 사전 조사와 분석을 통해 리스크를 관리한다면, 다산 신도시 개발의 수혜를 받을 수 있는 유망한 물건이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 건물 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 다산 신도시 내 중심 지역으로, 교통, 편의시설, 업무 인프라가 잘 갖춰져 있어 투자 가치가 높습니다.

* 복합 용도 활용: 지식산업센터 외 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있어 임대 수익 다각화에 유리합니다.

* 탄탄한 도로 인프라: 넓은 도로와 잘 연결되어 있어 물류 이동 및 접근성이 뛰어납니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 166,113,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 유동화 물건이며 임대차 관계가 불분명한 점, 권리 분석에 대한 추가 확인이 필요한 점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 가능성 및 소요 시간, 명도 비용 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.

* 현재 시점에서는 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 심층적인 권리 분석 결과를 바탕으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.