나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72049 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 464-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 '산림교육원'남동측에 위치하며, 인근은 자연림, 단독다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등 소재하나 제반대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 '창고 등' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 국립수목원완충지역임.

제시목록 외의 물건

후첨 사진용지 등 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 토지 및 인접토지 경계상에 제시외 물건 다수 소재하며, 정확한 면적, 경계 등의 확인은 별도의 측량을 요하는 바 경매 입찰시 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 단층건으로서,(사용승인 : 1996.09.30.)

외벽 : 판넬 사이딩 위 페인팅
창호 : PVC 샷시 등
지붕 : 판넬 지붕 등 임.

이용상태

현황 '창고 등'으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 일부 저온창고용 냉장설비 등이 되어 있는 것으로 탐문되나, 설비의 여부, 정상작동여부는 확인할 수 없었음.

부합물 및 종물

후첨 건물개황 및 내부구조도, 사진용지 등 참조.

공부와의 차이

- 건축물대장상 용도가 '주택' 이나 현황 '창고' 등으로 이용중임.

- 등기사항전부증명서상 면적은 198.2㎡이며, 건축물대장상 면적은 198.3㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 기준시점 현재 건축물대장상 위반건축물(도시건축과-575, 2019.1.8.)로 등재되어 있으므로, 경매 참여시 유의하시기 바람.

- 본건 토지, 인접토지 경계 및 본건 건물에 제시외 건물이 다수 소재하는 것으로 목측되었으나, 제시외 건물의 규모가 제시목록상 건물대비 상당한 차이가 나는 것으로 조사되며, 폐문인 부분이 다수 소재하며, 인접토지와 단차, 급경사, 펜스, 현장조사일 현재 활·잡목 등으로 인하여 현실적으로 도보 접근이 불가하여, 육안관찰 내용, 위성사진 등을 토대로 현황, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가하여 가액을 표시하였으며, 정확한 경계, 면적의 확인은 별도의 측량을 요하며, 사실확인시 상이할 수 있는 점 등에 경매 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경72049 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 464-2

용도: 본 건물은 건축물대장상 '주택'으로 등재되어 있으나, 현황은 '창고 등'으로 이용 중입니다.

특이사항: 공동담보, 위반건축물, 대항력있는임차인 소재

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 814,895,200원

토지면적: 431.00㎡ (약 129.9평)

건물면적: 198.20㎡ (약 60.0평)

건물 제시외면적: 650.00㎡ (약 196.6평) - 본건 매각에 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 '산림교육원' 남동측에 위치합니다. 인근 지역은 자연림, 단독다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 북동측으로 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 생산관리지역

* 성장관리계획구역 (일반형, 도시개발과 문의)

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* 국립수목원완충지역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 등기부상 근저당권(주식회사인터넷청과 4억원, 남동농업협동조합 13.8억원) 및 임의경매(주식회사인터넷청과 3.99억원) 등기 이력이 있습니다. 총 채권액은 약 17.8억원입니다. 건물 등기부 또한 유사한 권리 내역을 포함하고 있습니다. 말소기준권리는 2022년 8월 26일 접수된 주식회사인터넷청과 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박민주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-03-14

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이나 대항력이 있는 임차인이므로 권리분석 시 유의해야 합니다.

* 임차인: 박소희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-13

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 성예지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-22

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 등기사항전부증명서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권' 개요가 기재되어 있습니다. 그러나 현재 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다. 임차인 박민주(대항력 있음)의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 법적 보호를 받는 임차인이므로 명도 시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보는 주로 연립, 다세대 주택의 매매 사례이며, 본건과 같은 단독주택과는Property type and scale differences exist.

* 2026년 7월 거래된 '한아름빌라107동'(전용면적 51.48㎡)은 1억 1천만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 거래된 '동부주택'(전용면적 65.34㎡)은 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원에 거래되었습니다.

이러한 연립/다세대 주택 시세는 본건 단독주택의 직접적인 비교 대상으로는 한계가 있습니다. 본건은 약 431㎡의 넓은 토지 위에 198.2㎡의 건물을 포함하고 있어, 토지 가치 또한 중요하게 고려될 수 있습니다. 감정가는 8억 1천 4백만원 수준으로, 주변 빌라 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

4.2. 지역 특징

본건이 위치한 진접읍 장현리 지역은 계획관리지역, 생산관리지역 등에 속해 있어 개발 가능성이 있습니다. '산림교육원'과 인접하여 자연 환경이 비교적 양호한 편입니다. 다만, 국립수목원 완충지역에 포함되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, '산림교육원'이 인접하여 자연 속에서의 활동이 가능한 환경입니다. 검색 결과, 진접읍에는 '펀그라운드 진접'(청소년 시설), '쏠팜팡'(팜크닉 농장) 등 다양한 시설이 있으며, 지역 내 마약 중독 재활시설(경기도 다르크)이 운영 중이나, 해당 시설이 혐오시설로 민원이 발생한 사례도 있습니다. 현재 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

5.2. 기타

임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건 건물은 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다 (도시건축과-575, 2019.1.8.). 이는 향후 건물 사용, 증축, 개축 시 문제 발생의 소지가 있으며, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 따를 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 경계 문제

건축물대장상 면적 외에 650㎡(약 196.6평)의 제시외 건물이 존재하며, 토지 및 건물 경계 상에 다수의 제시외 물건이 소재하는 것으로 파악됩니다. 정확한 면적 및 경계 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요하며, 이로 인한 추가 비용 및 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 접근이 제한적인 지형 및 환경으로 인해 현장 조사에 어려움이 있었습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 박민주(전입일 2019-03-14)는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인입니다. 명도 시 법적 절차 및 시간 소요가 예상됩니다.

6.4. 토지 이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 국립수목원완충지역에 속해 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 용도 불일치

건축물대장상 용도는 '주택'이나, 현재 '창고 등'으로 이용되고 있어 용도 불일치 문제가 존재합니다. 이는 위반건축물과 연계되어 향후 법적 문제로 비화될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적(431㎡)과 상당한 규모의 건물(198.2㎡ + 제시외 650㎡)을 포함하는 단독주택으로, 현재는 창고 등으로 활용되고 있습니다. 감정가는 8억 1천만원대이나, 위반건축물 등재, 제시외 건물 및 경계 확인 필요성, 대항력 있는 임차인 존재, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히 650㎡에 달하는 제시외 건물의 현황 파악 및 처리 방안이 중요한 관건이 될 것으로 보입니다. 현재 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하는 점을 고려할 때, 경매 절차는 진행될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 431㎡의 토지는 잠재적 가치가 높으며, 향후 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 토지이용계획상 관리지역에 속하여, 위반사항 해소 시 주택, 창고, 기타 사업 시설 등 다양한 용도로 활용 가능성을 모색해볼 수 있습니다.

* 상대적으로 저렴한 입찰가 기대: 다수의 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 위반건축물, 대항력 있는 임차인, 제시외 건물 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어 직접적인 시세 비교 분석이 어렵습니다. 제공된 주변 연립/다세대 주택 시세는 본건과 직접 비교하기에는 한계가 있습니다. 따라서, 감정가(814,895,200원)를 기준으로 하되, 상기 언급된 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위는 감정가의 약 65% ~ 75% 수준인 5억 3천만원 ~ 6억 1천만원을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 향후 명도 및 위반건축물 해소 등에 소요될 비용과 시간을 감안한 추정치입니다. 실제 입찰가 결정 시에는 현장 조사와 권리 분석을 더욱 심층적으로 진행하여 최종 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.