나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72865 [1] 경기도 양주시 고암동 599-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 '회천중학교' 동측 인근에 위치하며, 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 주상용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 필지 북측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 “건물감정평가요항표” 참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건으로서,
(사용승인일 : 2022.02.28)
외 벽 : 인조대리석 마감, 전면 통유리 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인트 마감, 벽지 및 샤시 마감, 내부인테리어 마감, 타일 마감 등
창 호 : 샤시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 기호2는 공부상 다가구주택 및 근린생활시설이며, 건축물현황도면상 내부이용사황은 아래와 같습니다.
1층 : 근린생활시설 2개호(1개호 공실상태 추정, 1개호 상호 : 간식남매)
2층 : 201호(방3, 화장실2, 거실, 주방 등), 202호(방3, 화장실2, 거실, 주방 등)
3층 : 301호(방3, 화장실2, 거실, 주방 등), 302호(방3, 화장실2, 거실, 주방 등)
4층 : 401호(방4, 화장실2, 거실, 주방 등)

설비내역

본건 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비(주택부분), 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대상황은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 별도로 조사치 못하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

본건 건물의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 부득이 내부 이용상황을 확인치 못 하여 본 평가에서는 건축물대장상 현황도면을 기준으로 이용도를 도시 하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72865 (1)

소재지: 경기도 양주시 고암동 599-2

용도: 근린주택

감정가: 1,697,080,380 원

토지면적: 292.80㎡ (약 88.59 평)

토지지분: 292.8㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 498.69㎡ (약 150.85 평)

건물지분: 498.69㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

건축물 사용승인일: 2022년 02월 28일

건축물 주요 용도: 다가구주택 및 근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 고암동 소재 '회천중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 본건 필지는 북측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등의 규제를 받고 있습니다. (관련 상세 규제사항은 추가 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본건의 말소기준권리는 토지 등기부상 2021년 4월 7일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(1,104,000,000원)이며, 건물 등기부상 2022년 9월 29일 접수된 동일한 근저당권으로 판단됩니다.

3.2. 인수 권리 및 임차인 현황

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

모든 임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 김민애: 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원, 전입일 2025-03-19, 대항력 없음.

* 김용화: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일 2023-01-05, 확정일자 2022-12-28, 배당신고일 2025-08-25, 대항력 없음.

* 남희숙: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2023-03-17, 대항력 없음.

* 박명환: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입일 2024-02-26, 확정일자 2024-02-26, 배당신고일 2025-08-25, 대항력 없음.

* 최설아: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일 2023-02-03, 확정일자 2023-01-16, 배당신고일 2025-04-08, 대항력 없음.

* 최성희: 보증금 40,000,000원, 차임 500,000원, 전입일 2023-04-27, 확정일자 2025-10-24, 배당신고일 2025-08-22, 대항력 없음.

* 한아름: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2024-03-19, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 기타 권리 사항

감정평가서 요약에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라는 문구가 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 용도

본건은 근린생활시설과 다가구주택으로 구성된 복합 건물입니다. 주변 지역은 주택가와 근린상업시설이 혼재된 형태로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 1층 상가 중 1개호는 공실로 추정되며, 다른 1개호는 '간식남매' 상호로 운영 중입니다.

4.2. 시장 시세 분석

제공된 JSON 데이터는 '덕정솔마을', '덕정홈타운' 등 인근의 다세대주택 유닛 거래 사례를 보여줍니다. 이들 거래는 약 65㎡ 기준 1억 2,300만원 ~ 1억 7,000만원 범위에서 이루어졌으며, 이는 평당 약 200만원 내외의 시세를 형성하는 것으로 나타났습니다.

그러나 본건은 2022년 신축된 전체 근린주택(다가구+상가)으로, 개별 다세대주택 유닛과는 규모, 용도, 거래 대상이 달라 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 본건의 감정가 16억 9,708만원은 이러한 건물 규모, 신축 연도, 복합 용도 등을 종합적으로 고려한 것으로 판단됩니다. 유사한 전체 근린주택 거래 사례에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북측 인근에 회천중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주거 및 상업 밀집 지역에 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근이 용이할 것으로 보입니다.

5.3. 교통 접근성

차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상 하자

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 부분에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 이용 및 관리

건물 내부 이용 현황은 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건축물대장상 현황도면을 기준으로 파악되었습니다. 실제 이용 현황과 다를 가능성이 있으며, 1층 상가 중 1개호의 공실 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 주변 시설

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 양주시 고암동 일대에서 물류창고 건설 관련 화재 사례가 보고된 바 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 해당 지역의 지구단위계획(옥정지구)은 관련 기관을 통해 세부 규제 사항 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 고암동에 위치한 2022년 준공의 신축급 근린주택으로, 토지 292.8㎡, 건물 498.69㎡ 규모를 갖추고 있습니다. 회천중학교 인근에 자리하여 주거와 상업 기능이 공존하는 지역에 있으며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 특히, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰 후 추가적인 명도 리스크나 보증금 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건물 내부 이용 상태의 정확한 확인이 어렵고, '소멸되지 않는 권리'에 대한 추가 조사가 필요하며, 주변 혐오시설 존재 여부에 대한 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 장기적인 관리 부담이 적습니다.

* 복합 용도: 다가구주택과 근린생활시설을 겸비하여 임대 수익 창출 및 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명도 리스크 최소화: 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로, 비교적 안전하게 명도가 가능합니다.

* 발전 가능성 있는 지역: 옥정지구 등 택지개발지구와 인접하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,697,080,380원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 개별 다세대주택 유닛 사례로, 전체 근린주택 건물과의 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 신축급 건물이자 인수되는 권리가 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰이 예상됩니다.

보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 수준인 1,527,372,342원 ~ 1,697,080,380원 범위 내에서의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 판단을 위해서는 양주시 고암동 일대의 유사 근린주택(다가구+상가) 실거래가 및 건축 연도를 고려한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.